马光远说房地产的天变了 将迎来金融海啸财富屠杀(2)
他在去年11月十九届五中全会关于“十四五”规划的解读文章《完善现代金融监管体系》一文中提出坚决抑制房地产泡沫，文章写道：上世纪以来，世界上130多次金融危机中，100多次与房地产有关。
2008年次贷危机前，美国房地产抵押贷款超过当年GDP的32%。
目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。
可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。
这意味着，在“十四五”期间，房地产融资占金融资源的比重总体上将明显下降，这意味着，整个行业的融资逻辑将发生颠覆性的变化。
目前撞线的企业，特别是头部企业并不少
第三，去年8月出台的对房地产融资实施的“三条红线”的政策，即：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1。
已经于2021年1月1日开始实施。目前撞线的企业，特别是头部企业并不少，有相当一部分甚至是直接撞了红线，很多房地产企业如何使得自己的三项指标合规，难度很大。
第四、不断收紧的房地产金融政策势必引发房地产行业的严重分化
很多中小房企在融资方面可谓举步维艰，房地产行业将真正进入大洗牌、大分化、集体倒闭的惨烈洗牌阶段。
随着金融资源的稀缺，中小房企获得金融资源的难度越来越大，成本越来越高，将难以为继。
在这个过程中，不排除一些过去玩高杠杆的头部企业倒下，但更多的是大量的中小房企。
房地产的本质是金融，房地产过去发展的最大推手是杠杆，包括备受诟病的住房预售制度，本质上也是在增加房地产行业的杠杆。
从历史上房地产泡沫的破灭看，金融政策和金融环境的变化，对整个行业的发展一般都是致命的。
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