最高法还表示,在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下,商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的,人民法院应当予以支持。也就是说,如果房屋无交付可能,开发商应优先满足购房者退款的主张。
王玉臣称,价款返还请求权,也有一个前提条件:房屋不能交付且无实际交付可能,比如彻底烂尾,实在是建不起来,购房合同的目的已经无法实现,这个时候只能解除合同,要求返还房款。此外,不论是付了多少购房款,都应当享受相应的优先权。
综合而言,在与烂尾楼相关的债权排序上,购房人的请求权是排在首位的,其次是建设工程价款优先受偿权,第三是抵押权,最后是其他债权、也就是常说的普通债权。
在王玉臣看来,最高法这份批复有明确的法律及现实意义。
首先,以司法解释的方式明确了购房人的优先权,为相关案件提供明确的裁判指引。
现实层面,为解决烂尾楼、开发商爆雷案件中债权如何处置提供了明确指引,一定程度上提升老百姓对楼市的信心,有利于楼市复苏。
易居研究院研究总监严跃进认为,过去对于开发商、银行、建筑商等权益维护问题,主要把建筑商、工程商、设备商、材料商等排在首位,现在遇到购房者、退房者和建筑商等涉及权益优先的问题,明确了优先保护退房者的权益,政策务实、对各地处理保交楼事件具有非常好的指导意义。
32城半数逾期项目已复工
自去年7月份多地出现“停贷”事件以来,“保交楼”逐渐成为楼市政策的重点。
去年七月末,保交楼首次被写入政治局会议文件。此外,住建、财政、央行等多部委联推2000亿政策性银行专项借款,并已基本投放至项目。央行方面还表示,将面向6家商业银行提供2000亿元再贷款,为商业银行提供零成本资金,以鼓励其支持保交楼工作。
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