官方明确烂尾楼优先退购房款 “免死金牌”终于来了(2)
三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
“此次政策具有非常好的务实精神，对于各地2023年处理保交楼事件具有非常好的指导意义。”易居研究院研究总监严跃进认为，过去对于开发商、银行、建筑商等方面的权益维护内容，主要把建筑商、工程商、设备商、材料商等排在首位；现在遇到了购房者、退房者和建筑商等方面涉及权益优先的问题，此次最高法已经非常清晰地明确，购房者和退房者的权益应该受到优先保护。
北京金诉律师事务所主任王玉臣解释称，遇到烂尾楼或开发商负债累累时，银行要行使抵押权，施工单位要行使工程款优先受偿权，业主也会主张要求交房或退房款，多种债权会出现冲突。
而抵押权和工程款优先受偿权有明文规定，业主的优先权并没有特别明确的规定，散见在一些最高院的观点和执行的相关规定中，对购房人而言有失公平。
最高法这份批复，则明确了购房人的两大优先权：房屋交付请求权、主张价款返还请求权。
首先，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。
通俗来说便是，相较于兑现工程款、抵押权及其他债权，开发商要首先集中资源“保交房”。
王玉臣表示，房屋交付请求权的行使，需要满足三大前提条件：商品房消费者以居住为目的，一般适用于住宅，且不是为了投资；购买房屋并已支付全部价款，即使是只支付了部分房款，只要在一审法庭辩论终结前已实际付清尾款，同样适用；房屋要达到交付使用条件。
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