中国楼市狭义库存下降但长期库存压力仍在攀升 (3)

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2023-03-22 11:48:52 第一财经

据克而瑞统计，全国有超过四成城市的楼市狭义库存消化周期超过两年，仅极少数城市消化周期能保持在10个月以内。

典型的消化周期保持健康的城市是上海、杭州，截至2022年末，这两城的消化周期分别为6.9个月和6.4个月，较2014年高点的降幅均超过60%。这两城商品房年成交规模均维持在1000万平方米左右的相对高位，狭义库存规模控制在了较低水平，仅为500万平方米量级，使得狭义库存消化周期指标处于相对安全的范围。

广义消化周期在3年以内的城市，仅余合肥、杭州、上海、泉州等，其中杭州的楼市库存广义消化周期目前维持在2年左右的绝对低位。

而广义消化周期过长的城市占比过半，其中重庆达到9.8年，主要原因是重庆商品住宅成交在2022年出现了大幅下滑，远远低于往年2000万平方米量级的交易规模，加上土地供应回调力度不足，导致重庆广义消化周期出现了巨幅上升。

图片摄影：任玉明

三分之一已完工住宅没卖掉

根据国家统计局数据，截至2022年末，全国住宅竣工未售面积已经达到2.7亿平方米，同比上升18%，创近五年新高。

但就历史数据来看，目前的全国住宅竣工未售面积仍远低于2015年4.5亿平方米的高点。2016年起，楼市进入去库存周期，棚改等一系列手段的使用，一度让竣工未售面积逐年下降，在2019年达到低点。克而瑞地产研究中心认为，这个指标在2022年出现急剧上升，主要原因还是竣工住宅的售出率出现了显著下降。

通俗来讲，房子变得不好卖了。到底有多不好卖呢？根据住宅待售面积、住宅竣工面积、现房销售面积等指标，可以测算出历年中国竣工住宅的未售率。根据克而瑞测算，2022年，全国已竣工住宅的未售率攀升至32%——也就是说，截至2022年末，有大约三成已造好的商品房没有卖掉。

由于我国实行商品房预售制，从房子卖出到竣工一般需要1-2年的施工期，2016年起房地产周期上行，住宅未售率下降，至2019-2021年达到低点；而2020年起，整体市场去化率开始下行，直到2022年全国商品住宅销售规模较上一年下降了4亿平方米，所以竣工住宅未售率的攀升，与房地产市场下行周期是一致的。

克而瑞地产研究中心预判，若2023年消费者预期和行业销售不能得到良好回正，竣工住宅未售率必将在接下来一两年内继续上行，导致商品住宅待售面积加速攀升，房地产库存积压将更加严重。

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(责任编辑：高钊垣 zx0304)

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