部分存量房贷利率迎来重新定价
据了解,银行与还贷者约定的重新定价日一般有两个选项:一是每年1月1日,二是贷款发放日的对应日,而多数还贷者选择了前者。对于选择1月1日为重新定价日的还贷者,依据的是上年12月的5年期以上贷款市场报价利率(LPR),确定当年全年的存量房贷利率水平。
根据全国银行间同业拆借中心数据,2022年12月公布的5年期以上LPR报价为4.30%。相比2021年12月,截至2022年12月,5年期以上LPR报价一共下降了3次,从4.65%下调至4.3%,累计下降了35个基点。
房贷利率是由LPR报价和加点两部分组成,即房贷利率从“4.65%+加点”调整为“4.3%+加点”。需要注意的是,1月1日开始调整的存量房贷利率,调整只涉及LPR报价部分,而加点部分不会调整。
以北京地区为例,目前银行执行的首套房贷利率为LPR报价+55个基点,重新定价后,LPR报价部分将按照4.30%执行,但加点保持不变。对于选择1月1日为重新定价日的还贷者,本月起房贷利率则为“4.30%+55个基点=4.85%”。
以100万元商业贷款为例,按照25年等额本息的方式计算,还贷者月供将下调约200元,一年能够节省支出约2500元。
此外,存量公积金贷款也于1月1日重新定价。2022年9月30日,中国人民银行决定,自2022年10月1日起,下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点。
专家:2023年LPR仍有下调空间
2022年9月29日,人民银行、银保监会发布通知提出,决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府,可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。
与监管要求同步,多地银行机构首套房贷利率“破4进3”,降至历史低位。央行最新数据显示,10月新发放居民房贷加权平均利率为4.3%,已低于2009年6月创下的有历史记录以来最低水平(4.34%)。
那么,影响着房贷利率的5年期以上LPR报价,是否还会继续下降呢?
每日经济新闻上月曾报道,东方金诚首席宏观分析师王青表示,“为支持楼市尽快企稳回暖,短期内5年期以上LPR报价有下调空间。”王青分析指出,首先,为引导房地产市场尽快实现软着陆,5年期以上LPR报价下调的迫切性较高;其次,当前居民房贷利率相对偏高,具备一定下调空间;最后,近期存款利率较大幅度下调,有望增加报价行压缩5年期以上LPR报价加点的动力。
在民生银行首席经济学家温彬看来,自2022年8月LPR实现非对称下调后,近几月LPR报价均“按兵不动”,主要与MLF等政策利率维持不变,资金利率快速上行和市场波动使得银行负债端承压、信贷需求不足下净息差已处于历史低位等因素有关,LPR报价目前还需等待下调空间。
温彬认为,近期各项稳经济政策不断加码,中央经济工作会议释放出更强的稳增长、扩内需、提信心信号。为进一步刺激信贷需求、激活主体活力、促进楼市回暖,并有利于消费回升,2023年LPR仍存在下调空间。“时间点上,考虑到明年初银行面临‘开门红’任务,在信贷亟待发力的情况下,LPR调降可有效带动实体融资成本下降,推动信贷扩张。同时,金融支持房地产‘16条’措施出台后,按揭贷款等仍在低位徘徊,也需要信贷政策进一步配合,推动地产销售和投资回升。因此,明年一季度LPR调降或存在可能,且以能够更好支持实体的5年期以上LPR调降最为必要。”温彬称。
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