另一方面，点状分布的集体用地和城中村，阻断了土地成片利用和统一规划，也阻断了公共服务网状链接，造成城市供地短缺和功能阻断。更为严重的是，一边是大城市供地完成率连年下降，一线城市近5年供地完成率不足60%，土地征用成本高、周期长，倒逼房价螺旋上涨，住房供应嗷嗷待哺；一边却是城市周边乃至城区又有大量闲置低效、违法使用、乱象丛生的供地、交易存在，农民无法享受土地溢价红利。
早在2010年，为缓解公租房建设在用地、资金上的压力，国土部就批复北京、上海作为集体建设用地建设公租房首批试点。此后，北京推进力度很大，平房乡、唐家岭、太舟坞等5个集体用地试点共建租赁房1.28万套，北京还将试点扩展到了市场化租赁房。特别是唐家岭，不仅供应了近2000套租赁住房，改善了城市面貌，还突破了集体土地须经征收才能入市的土地“二元体制”，农民分享到了土地同地同权、直接入市的红利。
但是，过去宅基地腾退和集体发展用地划转时，很多“转用途”手续不完整，另外公租房租金要比市场租金低20%左右，投资回收期太长（10年以上），短期投入大、看不到盈利，村集体和村民观望情绪浓重。加上银行对“两权”抵押非常谨慎，合作开发商参与的积极性也不高，导致公租房建设的试点进展不理想。从2010年启动至今，唐家岭试点的土井村公租房项目仍未入市，平房乡项目也未入住，目前两个项目还在等待验收。由此，入市改革陷入困局。
之所以这项改革进程趋于放缓，很大程度上在于国家对“好经念歪”的顾虑。集体土地市场化过程中，农民处于弱势地位，基层政府利用土地的主动权大、方式多样，内在激励高，与开发商合谋侵害农民利益的现象在过往比较普遍。于是，农地市场化的任何试点及配套措施都小心谨慎，甚至宁愿原地踏步，也不愿出现侵害农民的乱象。
对此应该如何“破局”？笔者认为，“试点先行”仍是国家认可的、风险可控的路径下，有计划地向租赁市场释放，无疑是一条谋求最大公约数的可行改革路径。
首先，按试点城市（北京、杭州）的做法，集体建设用地开发，采取“出让金返还、只交税金”模式，即开发成本仅限建安成本。由此，以目前市场化租金收益计算，投资回报率可达6%左右，开发商参与积极性会提高。
