其次，相比市场化踌躇不前的公租房试点，一般租赁住房试点的市场化程度高。结合当前供地全面向租赁住房倾斜的背景，契合同地同权、平等入市的集体土地改革目标。
最后，为新市民、无房户提供租赁住房的长期经营模式，堵住了侵害农民利益的空间。村集体和农民掌握土地入市主动权（而不是被征收），借此可分享新市民涌入和扎根的城市化红利。
集体建设用地建设租赁住房，一方面可缓解城市用地压力，助推新市民“先租后买”，夯实楼市有效需求；另一方面，利用集体土地高位蓄水及巨大的“级差地租”，可以有计划释放低成本供地，这是高房价“软着陆”的策略选择。此外，集体土地价格低、拆迁成本低，配套公共服务的空间充足，能低成本地解决新市民住房需求，这也是城镇化和构建内需社会的可靠路径。
基于以上考虑，笔者认为，试点建设租赁住房，将是我国集体土地入市改革最重大的突破，也是十八届三中全会《决定》提出“建设城乡统一的建设用地市场”改革最重大的突破。
改革框架已搭建，关键是各级政府要改变过往认识上的不足，并以配套措施跟进确保改革进程和风险可控，确保“经不被念歪”，红利能共享。
在具体配套改革上，首先是建设用地“确权-登记-颁证”要到位，避免产权不清产生“公共地悲剧”。
其次，近期国家及地方租赁新政中，均提出积极发挥信托投资基金（REITs）作用。在租金回报率高、新市民租赁潜力红利下，“两权”抵押和REITs在改变投入产出错配、吸引社会资金等方面大有可为。
再次，地方政府要放弃“土地财政”思维，以公共财政角色让公共配套及时跟上租赁供应。
最后，在尊重农民和村集体意愿的前提下，要让他们看到权利义务平等框架下的合作，能够实现多赢和更高水平上的红利分享。（作者李宇嘉为深圳市房地产研究中心研究员）
