“各大城市严控流动人口输入，导致原有租客主动或被动不能返回，进而要求退租或免租，这让不少租赁房成为空置房，对企业现金流提出极大考验。”一家知名长租公寓品牌运营商首席执行官表示。

疫情导致的退租更进一步加剧了租赁企业的资金难题。失去了源源不断的资金活水，不少前期高价垄断房源的公寓企业选择开源节流，一方面不断地与房东沟通降租“节流”，另一方面则对租客采取涨价等方式“开源”。

周君强认为，相较于集中式公寓，蛋壳、自如等分散式公寓主要租用居民小区的个人房源，面对分散的个人房东，在疫情期间管理难题更大，因此资金链断裂风险更高。“分散式公寓的退租率和运营成本更高，蛋壳吃差价、自如涨租等行为都是为了弥补亏空”。

有业内人士坦言，疫情加剧了行业中本就存在的资金链困局。值得注意的是，长租公寓不仅面临着商业模式的挑战，还有行业监管的关注。

此前作为长租公寓重要资金来源的“租金贷”受到管控。2019年12月，住建部下发《关于整顿和规范房租租赁市场的意见》要求，到2022年底，长租公寓应确保通过“租金贷”这类分期付款方式获得的租金收入在总租金收入中的占比不超过30%。

根据蛋壳公寓招股书披露，截至2019年9月30日，使用“租金贷”的租户比例为67.9％。同期，青客公寓披露的数据为62.6%。

如何突围“寒冬”

尽管长租公寓运营商面临着经营难题，受访人士普遍认为，企业为转嫁成本，单方面涨租或拒绝向房主支付租金的行为有违公平原则和商业契约精神。

北京金诉律师事务所律师王佳红认为，尽管受到疫情影响，但不能一刀切认定为“不可抗力”。“2003年‘非典’期间也出现了不少租赁合同纠纷，但多数法院在处理时认定为情势变更，少有认定为不可抗力情形。如果都认为是不可抗力，将无法维护商业经营的正常进行。”她认为，疫情并未影响蛋壳、自如全部的经营行为，单纯依据疫情就拒绝向房主支付租金或涨价是不公平的。

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