一种猜测是：这几家公司不仅做了一项会计政策变更，还有其他会计政策变更导致了净利润变小。因此，笔者挨个排查了一遍，发现并不存在这种情况。
另一种猜测是：公司有可能通过低估前一年投资性房地产的公允价值来达到将公允价值上升更多地确认在转换当期的目的。将上述两张表结合一下，可以看到，除了北京城建，另外4家前一年每股收益下降的公司，在转换当年公允价值变动收益占营业利润的比重相对都是比较大的。这在一定程度上印证了笔者的猜想。
根据以上的分析，合理的推论是：在转换当年，投资性房地产绝大多数情况下确认了公允价值变动收益，从而增加当期净利润，使得利润表上的盈利能力更加好看；而对净资产收益率的影响则要看公允价值增值幅度与经营性资产盈利能力孰高孰低，如果前者高，那么净资产收益率会得到提升，如果后者高，则公允价值计量将拉低净资产收益率。
红星美凯龙的盘算
我们以实际案例来进一步说明。
红星美凯龙主营业务是家居卖场，2012年本想在A股上市，后转战港股，于2015年6月在香港上市。近来，红星美凯龙一直在努力回归A股市场。2016年5月13日，披露了A股招股说明书（共721页）。2017年11月10日，红星美凯龙更新了其招股说明书（共957页）。
从披露的会计数据和财务指标来看，红星美凯龙资产、收入规模在不断增长，利润和经营现金流也逐年增长，净利润率很高，负债水平与行业对比企业相当，净资产收益率还可以。
但红星美凯龙所有资产项目中最重要的一项资产是投资性房地产，并且它采用了公允价值计量的模式。
红星美凯龙的资产结构中，按公允价值计量的投资性房地产占全部资产八成左右，因此公允价值变动收益给利润总额带来的影响也是非常巨大（百分之三十多）。红星美凯龙的投资性房地产对利润表和资产负债表的影响是如此之大，使得如果我们不对其进行会计分析，就无法得出可靠的财务分析结论。
