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投资性房地产会计变更巧增利润

2017-12-08 17:06:04    中国经济网  参与评论()人

本刊特约作者 续芹/文

投资性房地产的后续计量有两种方法,一是成本模式。投资性房地产的会计处理与固定资产一模一样,按部就班计提折旧,如果有减值迹象计提减值。另一种是公允价值模式。投资性房地产按照公允价值计量,公允价值的变动直接体现在利润表的“公允价值变动收益”当中。成本模式可以转成公允价值模式,但公允价值模式不允许转成成本模式。

计量方式的不同对相关公司的业绩直接造成影响,且对有些公司影响相当大。

转变计量模式的动机

相关准则从2007年开始在上市公司中施行。笔者搜集整理了2007-2014年A股上市公司合并报表中投资性房地产的报表附注信息,可以看到,在所有上市公司中大概有四成多的公司有投资性房地产,其中只有极少数的公司(5%)选择用公允价值模式对其投资性房地产进行会计核算。但用公允价值计量的这个比例随着时间推移,在逐渐增加,主要是由于准则规定公允价值模式是不允许转为成本模式的。

为什么绝大多数公司会选择成本模式?笔者认为可能的原因有:第一,路径依赖,按照原模式没错; 第二,公允价值的取得是有成本的。一般需要聘请资产评估师评估一番,因此评估费要出。但是,就有上市公司自行评估其投资性房地产的公允价值,就要十分小心了,这个公允价值没有经过第三方认证,其真实准确性可能要打折扣的。第三,公允价值的波动不受管理层控制,管理层对利润表的把控力度减弱。公允价值由市场决定,若是租赁市场好,投资性房地产公允价值上升伴随利润增加;但万一,租赁市场不好了,公允价值的下降会给利润表带来冲击。若是用成本模式计量,当期投资性房地产折旧如何计提可是管理层可以说了算的。

因此,绝大多数的公司仍然用成本模式计量其投资性房地产。但每年总会有几家上市公司将其投资性房地产由成本模式转为公允价值模式,为什么?

利用上述数据,笔者进一步整理了2007-2014年间将投资性房地产由成本模式转换为公允价值模式的企业名单,并分别看了一下转换当年该事项对利润表的影响(见表1)。

在笔者统计的16家公司中,只有1家(2008年的金融街)该转换事项带来的公允价值变动为负数(并且对当年利润影响不大),其余15家公司的营业利润全部都因为该计量模式的转换而增加。这15家中甚至有5家,考虑了这部分正收益之后,营业利润仍然是负数。另外的10家营业利润为正数的公司中,6家公司公允价值变动收益占营业利润的比重超过10%。

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