本刊特约作者 续芹／文
投资性房地产的后续计量有两种方法，一是成本模式。投资性房地产的会计处理与固定资产一模一样，按部就班计提折旧，如果有减值迹象计提减值。另一种是公允价值模式。投资性房地产按照公允价值计量，公允价值的变动直接体现在利润表的“公允价值变动收益”当中。成本模式可以转成公允价值模式，但公允价值模式不允许转成成本模式。
计量方式的不同对相关公司的业绩直接造成影响，且对有些公司影响相当大。
转变计量模式的动机
相关准则从2007年开始在上市公司中施行。笔者搜集整理了2007-2014年A股上市公司合并报表中投资性房地产的报表附注信息，可以看到，在所有上市公司中大概有四成多的公司有投资性房地产，其中只有极少数的公司（5%）选择用公允价值模式对其投资性房地产进行会计核算。但用公允价值计量的这个比例随着时间推移，在逐渐增加，主要是由于准则规定公允价值模式是不允许转为成本模式的。
为什么绝大多数公司会选择成本模式？笔者认为可能的原因有：第一，路径依赖，按照原模式没错； 第二，公允价值的取得是有成本的。一般需要聘请资产评估师评估一番，因此评估费要出。但是，就有上市公司自行评估其投资性房地产的公允价值，就要十分小心了，这个公允价值没有经过第三方认证，其真实准确性可能要打折扣的。第三，公允价值的波动不受管理层控制，管理层对利润表的把控力度减弱。公允价值由市场决定，若是租赁市场好，投资性房地产公允价值上升伴随利润增加；但万一，租赁市场不好了，公允价值的下降会给利润表带来冲击。若是用成本模式计量，当期投资性房地产折旧如何计提可是管理层可以说了算的。
