但是,由于缺乏细则,对于自动续期是不是需要缴纳土地出让金等问题,并没有明确,实践中难以操作。目前的争议,也正是对这一条理解上的分歧。“从立法目的和制度背景来看,显然物权法第一百四十九条对于所谓自动续期的规定有特定内涵,它只是针对我们过去的需要申请、需要重新签订合同做法所进行的纠正,恐怕不能说自动续期就是自动的无条件延期。”尹飞说。
立法前应明确经济政策
“用立法来解决这个问题,并不容易。”北京大学法学院教授、民法研究中心主任尹田在接受采访时指出,目前一个最大的难点就是缺乏明确的经济政策。
“立法解决住宅建设用地使用权续期问题有一个重要前提,那就是必须要有一个明确的经济政策。期满后如何缴费其实是政策而非法律问题。”尹田说,政策不确定,立法上不可能用一个法条来强行规定一个制度。
“只要房屋所有权存在,国家就不能收回土地使用权,这是最基本的原则。”尹田的观点十分明确。在他看来,这不仅仅是权利保护的问题,还存在利益平衡的问题。
“老百姓在房屋上的利益应重点保护,不要让他们负担过重。目前房价高主要是因为地价高,出于一些历史原因,政府过分地利用了土地出让政策,使得部分社会底层人员用毕生积蓄才能买房,甚至很多人成为房奴,因此在政策上本身就是有问题的,所以在续期收费的问题上,就一定不能再出现过度的问题,不能再增加老百姓的负担,否则会影响社会稳定,对老百姓的产权保护就成为空话。”尹田说,在这个问题上,政府应当让利于民,以便更好地保护公民的财产权。
“法律需要首先确定房屋和土地的关系,同时明确,续期必须是无条件的,国家无正当理由不能收回土地,不经过法定程序不能收回土地。”尹田的理由是,收回土地就意味着剥夺了民事主体的财产权。
其次,续期后如何缴费要考虑两方面因素,一方面要考虑保护老百姓的切身利益,稳定社会生活秩序；另一方面,要体现社会福利分配的公平公正性。“要在政策上先确定下来,包括收费的方式、标准等。”尹田说。
谈到缴费方式,尹田认为有两种方案可以考虑:
一是,按照房屋面积大小来作阶梯型收费安排,对于一定生活水准之下的老百姓的利益要重点保护,比如可以规定减免其出让金的缴费。而对于房屋面积过大、超过一定标准的,则应以二次分配的形式,采取税收等方式进行调节,让差距不要过大。
二是,不再缴纳土地出让金,而是纳入房地产税。房地产税表现为一种社会财富的分配方式,如果通过这个方式来解决,就不存在收费问题。
“问题不在于出让价格是不是合理、土地所有权和房屋所有权的分离究竟好不好,最终的落脚点还应放在土地出让金表现出的土地使用价值和交换价值,这就涉及到国家利益和个人利益之间的协调问题,所有的争端其实就是社会福利的分配方法问题。”尹田说。
用民法典解决续期问题
针对住宅建设用地使用权到期后续期的法律解决路径,一些学者给出了意见。
北京大学法学院教授、博士生导师常鹏翱认为,基于保护产权的原则,立法时除了要考虑协调房地关系这样的宏观问题外,还要考虑如何登记等这样的微观问题。
“温州的这些土地使用权到期的房屋有很独特的历史背景。由于当时土地使用权出让期限国家并没有明确的意见,时间长短完全自由选择。鉴于时间长需要缴纳的费用高,很多人选择了比较短的出让期限。”因此,常鹏翱说,温州问题处理方式不具备普遍适用性,还是要有立法制度上的安排。
