制图/李晓军
□ 本报记者 朱宁宁
2016年末,针对浙江温州20年住房土地使用权到期问题,人们总算盼来了官方的正式回应——“两不一正常”。
国土资源部副部长王广华在相关新闻发布会上称,国土资源部和住建部会商后回复,可以采用“两不一正常”的过渡性办法处理,即不需要提出续期申请,不收取费用,正常办理交易和登记手续。
去年11月,《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》提出:“研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排,推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。”
而王广华的表态,被解读为“研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排”在政策和实践层面的一大突破。
住宅建设用地使用权续期问题之所以备受关注,与当下高涨的房价密不可分,越来越多的老百姓为了居者有其屋,只能倾囊买房,房屋成为普通老百姓最重要的财产。
此次国土资源部提出的“两不一正常”过渡性办法回应了社会高度关切,赢得了一片叫好声。这五个字,也被网友评为“年度最好消息”。
与此同时,多位专家学者也发出不同声音,认为这只是一个“权宜之计”,没有彻底解决问题,只是过渡时期的暂时办法。“住宅建设用地使用权期满后续期问题十分重大而且复杂,用红头文件来解决这么大的问题,还是有些欠妥,最终问题的解决还是要靠立法。”
眼下,民法典正在编纂中,保护民事权利作为一个重要内容和原则贯穿其中,用民法典来解决这个问题,恰逢其时。但如何在法律上进一步明确,多位受访者比较一致的观点是,问题太过复杂,并非易事。
显然,住宅建设用地使用权续期问题,既不是“掏不掏钱”的问题,也不是简单的续期时间长短问题。
争议物权法“自动续期”
我国在物权法出台前,曾有两个重要文件涉及住宅建设用地使用权续期问题。
一个是1990年的城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例,其中规定,土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。这就是说,国家在收回土地使用权的同时,也无偿收回建筑物、其他附着物的所有权。
另一个是1994年的城市房地产管理法。这部法律转换了立场,要求土地权利期限届满前权利人应当申请续期,未申请或者申请未被批准的,土地乃至房屋将被无偿收回。即便得到批准,也要重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。
“这一做法用于工业商业用地,但用于民众安身立命之本的住宅,显然损及私人房屋所有权,不利于社会秩序的稳定,有悖‘保护物权、有恒产者有恒心’的立法指导思想。此外,如果要求对住宅建设用地使用权申请续期,那么一个小区土地期限同时届满,数千户过来办理手续,过大的工作量恐怕也是相关主管部门无法承担的。”北京市法学会不动产法研究会副会长兼秘书长、中央财经大学法学院院长尹飞分析说。
有鉴于此,2007年颁布实施的物权法,改变了城市房地产管理法的做法。物权法第一百四十九条明确规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定；没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。
