9月26日，微信公众号“香帅的金融江湖”发表了万科高级副总裁谭华杰所著的一篇万字长文——《从大周期到小周期的前夜——理解中国房地产价格的框架》。文中，谭华杰宏观分析了过去十多年中国房地产的走势。
文章指出，75%左右的城镇化率是一个国家经济发展一次性大周期的临界点，而中国目前的城镇化率是56%，还在高速增长期之内。除非未来几年房价出现过于猛烈的上涨，导致大周期终点提前出现，否则中国房价出现整体性崩盘大跌的可能性较低。
此外，作者亦表示，北京、上海两个城市的房屋需求会比纽约更加旺盛，但北京、上海的房屋供应能力却比不上纽约。纽约是全球房价的锚，房价超过纽约是风险的开始，房价大幅超过纽约则是泡沫加剧的开始，是逐步赶顶的信号。
以下为文章全文：
一、理解房地产价格的“大周期”和“小周期”
目前围绕中国房地产市场，有诸多无法达成共识的无效争论。一个很大的原因，是试图用“小周期”时代的逻辑去理解“大周期”阶段的问题。
在开始讨论之前，我们先要厘清一个问题——房地产是否真的存在周期？这取决于我们如何理解“周期”这个词语。如果按照“周期性函数”的数学定义（要求其震荡具有稳定或有序的规律性），可以肯定地说，迄今为止提出的所有房地产周期理论都无法通过实证检验。但如果我们根据“收敛定理”的定义，认为任何“可积且可导”的曲线，均可分解为谐波组合，那么一切连续波动的图形均具有周期性。因此，我们可以将房地产周期视作一种“景气循环”，有一定的规律可循，但进行基数性量化较为困难。
下面我们从国际比较的角度来看看，美国等发达国家的房价过去近百年来涨幅到底是多少？中国的房价涨幅与发达国家过去相比，到底算不算太大？
1.美国经验
在我们的视野范围内，目前尚未见任何经济体，有长达百年的可信、整体性、连续、电子化房价数据。相对来说，美国数据质量较高，但符合上述条件的数据，也只能追溯到1950年。与中国不同，美国有每套总价数据和成交套数，但没有平米数据，而中国则是有平米数据，而没有套的数据。
下面两张图表分别描述从1950年到2015年，美国住宅每套的均价和每年的价格涨幅：
从这两张图中可以读出一些信息：从美国房地产市场历史数据看，房价长期上涨、易涨难跌。在过去66年，美国房产只在1970、1991-1992和2008-2011期间三次下跌，其他年份全部上涨。同时，也并没有发现明显的周期性规律。每次（房产地）景气循环的时长和幅度，并无统一的规律。
如果我们将房地产均价、消费物价、和名义GDP增速放在一起比较，可以得到以下这张图：
从这张图可以看出，从1950年到2015年，美国房价上涨24.8倍，同期消费物价指数上涨9.95倍，名义GDP上升28.33倍。也就是说，长期来看，美国房价跑赢CPI，但略输给名义GDP。另外一个有趣的观察就是，这三条曲线从未交叉，并保持基本类似的走势，也就是说，美国的房价、物价水平，和经济体的名义增长水平是同向变动，高度相关的。其中有一个非常重要的分界点，就是1980-1982年左右。之前三条曲线都呈现总体上行态势，而之后则转向下行。这个点，就可以看作区分美国经济“大周期”和“小周期”阶段的分界点。
