上海、沈阳、南京、杭州等10多个城市也开展了集租房试点。“从试点经验可以看出，落细落实租赁住房供给政策，需要在多领域协同发力，从住房发展规划、土地供应、规划建设、金融财税、城市安全等维度提供系统解决方案。”刘洪玉表示。

需求端，中央经济工作会议提出的“逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利”是促进租赁住房消费的政策。刘洪玉认为，租赁住房消费的推动需要各部门联动，还需要落实完善住房公积金支付租金政策、住房租金支出税前抵扣政策等。

规范市场行为，提升监管能力

中央经济工作会议明确提出，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。刘洪玉认为，当前住房租赁市场上的许多问题都与市场主体行为不规范密切相关。

“整顿租赁市场秩序、强化租赁市场监管，应当主要通过规范市场行为来完成。其次要提高政府监管能力，大部分城市还没有建立起有效的监管体系，政府住房租赁信息服务与监管平台、监管队伍等能力建设相对滞后。”刘洪玉表示。

完善租赁市场行为规范，推动租赁市场监管制度化、法治化。贯彻落实中央经济工作会议精神，不少地方尤其是住房问题突出的大城市迅速行动，完善相应监管措施。“住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金”“实行住房租赁资金监管措施”“推进住房租赁信息共享”……2月初，北京、深圳、上海三地相继印发租赁市场监管新规，对租赁企业、租金支付周期等公众关注的问题做出明确规定。全国层面，专家也呼吁去年9月公开向社会征求意见的《住房租赁条例》尽快正式出台。

提高政府监管能力，加快搭建信息服务监管平台。“对租金水平进行合理调控”是规范市场行为的一个重要手段，也是政府监管能力的重要体现，目的是平衡业主和租户之间的地位和利益，在兼顾业主出租积极性的同时，尽可能保护租户权益和租赁关系稳定，这也是各国常用的租赁市场监管手段。

对此，刘洪玉认为，要建设一个基于数字化技术的住房租赁交易服务平台，“将合同备案、信息服务、交易流程指引与合同示范、租赁信用等信息和数据纳入平台，帮助政府实现住房租赁市场监测、租赁价格指数和城市基础租金表编制等，形成政策效果评价和政策力度动态调整机制。”

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