地产行业持续下行,即使是第一梯队的企业也面临巨大压力。从销售巅峰期连续下降五年后,龙头上市房企必须在“保利润”和“保现金流”之间做出选择。
4月17日晚间,连续三年销售额稳居行业第一的保利发展公布了2025年的业绩报告:全年销售额达到2530亿元,连续三年保持行业第一;营业收入为3081.44亿元,同比微降1.13%;归母净利润大幅下滑79.31%,降至10.35亿元;经营现金流净额达151.91亿元,同比增长142.74%;在手现金1229亿元,现金短债比为1.74倍;综合融资成本降至历史最低点2.72%。
保利发展显然选择了优先保障现金流。2024年,公司归母净利润为50.01亿元,2025年骤降至10.35亿元。扣非归母净利润更是同比下滑84.52%,降至6.59亿元,成为年报中最受关注的焦点。公司解释称,报告期内,受行业和市场波动影响,房地产项目结转毛利率同比下降。公司在房地产销售行业的收入减少1.19%,毛利率也减少了0.99个百分点。尽管毛利率低于中海、招商蛇口等同行,但在企业利润普遍下滑的情况下,仍处于合理区间。
全国不同区域的表现差异明显。保利五大区域中,只有华东地区的营收正增长,北方地区下滑幅度最大,达33.84%。毛利率方面,华东、北方、中部三个区域同比上年增长,而华南、西部区域分别减少4.66和5.63个百分点。合联营投资收益恶化也是保利净利率下滑的原因之一。部分合作项目销售不及预期,导致合联营投资收益从2024年的12.2亿元降至2025年的-1.4亿元,进一步侵蚀了归母净利润。少数股东损益占比大幅提升,从2024年的48.7%上升至2025年的84.5%,使得归属于母公司股东的净利润进一步缩水。
近两年,上市房企通过大幅计提资产减值来主动减少净利润,提前出清风险、减少分红,以应对市场压力。保利发展也在2025年计提了69.58亿元的资产减值准备,直接拖累归母净利润44.47亿元。其中,存货跌价准备占比最高,达54.42亿元,主要涉及佛山保利中交大都汇、温州滨江云谷、常州保利天汇等去化困难、预期收益下降的项目;长期股权投资减值准备10.15亿元,主要针对上海华辕实业、天津睿沣置业等合作企业;其他应收款减值准备5.01亿元,主要为关联公司及合作方应收款项减值。立信会计师事务所为公司出具了标准无保留意见的审计报告,认为这是保利主动清理历史包袱,为未来轻装上阵做准备。
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