“银行直供房”激增，与法拍房有何不同？ 产权更清晰交易风险小！近日，一套市场估价约200万元的房产在第三方拍卖平台上以150万元成交。购买者直接与银行完成了交易，而非从普通房东手中购得。这种房产被称为“银行直供房”。近期，多家大型银行如农业银行、建设银行、交通银行以及一些中小银行通过阿里资产、京东等第三方平台大量直接销售房产，部分银行在售房产标的已超过千套。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，近期银行“直售房产”备受关注的原因主要有两点：一是规模突然增加，尤其是中小银行和农商行；二是银行开始重视从“To B”到“To B和To C”并重。出现这种变化一方面是银行开始重视债权处置，另一方面，在互联网渗透的情况下，直接对C端已经成为必然趋势。

数据显示，农业银行、建设银行等多家银行正批量挂牌房产，部分房源价格比市价低25%。例如，四川农信系统挂牌标的超2.5万个，吉林银行在售房产破2000套。银行直供房最吸引人的无疑是其价格优势。兰州农商行9月底拍卖的兰州市城关区一套125平方米抵债房产，以151万元成交，而该小区同户型的中介挂牌价在180万至220万元之间。

所谓“银行直供房”，实质上大多是银行不良贷款处置的产物。当企业或个人借款人无力偿还贷款时，银行通过司法程序收回作为抵押物的房产，完成债权剥离取得清晰产权，然后以房东身份直接出售或出租。一方面，司法拍卖流拍后的“以物抵债”是重要渠道。某股份制银行挂牌的云南省安宁市房产及土地，曾经历司法拍卖但最终流拍，银行以1.3亿元的抵债金额取得产权，如今以4200万元的起拍价折价处置。另一方面，银行也通过司法程序主动取得房产。兰州农商行在抚顺新区育才壹品小区持有的200多套住宅，就是因为开发商智峰地产欠款2.94亿元，法院裁定执行总额4.6亿元，银行凭强制执行文书完成过户后对外出售。

李宇嘉表示，“直售房产”的银行多为中小银行和农信社。这主要是由于过去楼市上行期，正规融资方面对开发商的融资收紧，特别是一些资质较弱、经营不规范的地产商不得不绕道信托等高成本的影子金融。但地产的投资收益诱惑较大，一些经营自主权较大、业务激进的中小银行就对这些开发商发放了贷款。

与传统的法拍房相比，银行直供房在产权清晰度上具有明显优势。多位银行业人士指出，银行直供房产权清晰，交易对手直接为银行，有效规避了法拍房可能存在的民间借贷、长期租约等潜在隐患。某城商行特资部人士表示，银行直供房相当于银行已经帮购房者过滤了一遍风险，法律风险远低于传统法拍房。

李宇嘉认为，银行“直售房产”本质上与法拍房的区别不大，但交易风险相对较小，有利于加速资产处置。随着对银行业绩考核、资产处置力度的加大，加上地产下行后表内部分不动产风险暴露加大，银行直接对接C端处置资产可能会增加。因此，未来银行端可能成为房源供给的一个重要渠道。

广州某房产中介公司店长表示，之前有客户买法拍房，成交后发现存在20年的长租约，根本无法入住；而银行直供房在挂牌前会做三轮产权核查，隐性租约、二次抵押等问题都会提前剥离。价格机制也截然不同，法拍房靠竞价有时会越拍越贵，而银行直供房定价更平稳一些。

银行加速处置这些房产的背后是不良资产压力的上升。开源证券研报指出，上市银行按揭不良率整体上行，部分银行上升幅度超过20bp。但由于按揭抵押品充足，同时利率调降大幅缓解居民端还款压力，降低了房贷客户违约概率，故当前按揭不良率绝对水平在各类零售贷款中仍最低，其风险仍处可控区间。

某城商行贷后管理人员表示，以往不良房产处置周期长达2-3年，现在通过直售模式，半年内就能完成变现，有的甚至更快。某不便具名的地产分析人士指出，“银行直供房”的事件受关注，本身是银行常规的年底资产盘活动作，所以从银行层面回笼资金的操作角度去理解即可。

李宇嘉表示，传统的在资产处置平台上找大宗的B端买家，甚至C端客户比较难。比如，今年三季度，资产处置平台上法拍房的清仓率仅为28.5%。银行“直售房产”一直存在，过去大体量的不动产往往在各种资产处置平台上通过B端来批量处理，小规模的几套房往往通过房产中介机构在二级市场上卖掉。购房者积极购房，包括关注“银行直供房”，都是住房消费中很正常的现象。当然从住房消费角度看，要做足功课，多了解此类房产的交易情况，在这种情况下才会有真正的捡漏机会。