郁亮的风险意识向来比较强，这样的事情他干过不止一次。

比如2012年，郁亮看到世界银行的一份报告：一个国家人均GDP达到8000美元时，房地产就将由高速发展进入平稳发展期；而当一国人均GDP达到1.3万美元时，房地产就将步入衰退期。

当时，中国人均GDP达到6100美元，增速为7.8%。郁亮认为，中国房地产行业虽然还会有一段发展期，但快速增长的时期就快结束了，于是发出：“房地产黄金时代结束，白银时代即将到来”的言论。

2014年3月，郁亮又看了一本书：《门口的野蛮人》，书中记录了一例20世纪最著名的恶意收购案：全球最顶级投资机构KKR（被称为杠杆收购之王）用不到20亿美元撬动250亿美元资本，控制了当时美国最大的食品和烟草公司雷诺兹-纳贝斯克公司。

看完后，郁亮顺便算了一笔账，以万科当时的股价来看，只要200亿就能买下万科（而当时万科的总资产有5000亿，仅账面流动资金有600多亿）。如果成为大股东，就能获得绝对控制权，如果不能获得绝对控制权，也可以通过股东大会来捣乱，比如投反对票，利益要挟等。

对于这两次“先知”，万科都follow了行动：

为了应对白银时代，万科采取了降杠杆，去库存，回归一线和业务转型的保守路径。但楼市随即迎来量价暴涨，进入了史无前例的黄金时代。一个最直接的数据是：2012年，千亿房企只有4家，但2018年，这个数据攀升到30家。

最终，迎来白银时代的似乎只有万科和它的拥趸们，友商们走进了“钻石时代”：万科保持多年的“行业第一”，先后被恒大和碧桂园拿走，融创的业绩也几乎快要追平万科，孙宏斌更是在几年后回怼“白银时代”：太扯了。

为了应对万科被恶意收购，万科将首批1320名事业合伙人的全部经济利润奖委托给深圳盈安财务股份进行投资管理，此后，盈安合伙用大半年的时间不断买入股票，持股达到4.48%，成为彼时万科的单一第二大股东。（第一大股东是华润）。

值得一提的是，当时A股正冲向5100点，地产股也一片斗志昂扬：恒大的股价最高涨幅超过了125%，碧桂园和融创中国涨幅也超过25%，只有万科这个行业老大，始终在低位徘徊。其背后原因不言而喻。

不巧的是，宝能的姚振华也看了《门口的野蛮人》，他没给万科管理层继续蓄能的时间，直接把郁亮的担心变成了现实。此后两年，一场中国资本的最大内斗——宝万之争开打了。直到最后深铁入局，接替华润成为万科的最大股东，这场股权之争才尘埃落定。

看起来，郁亮提前看到的“危机”以及针对危机进行的布局，都存在一定程度的失效。

但郁亮的危机感不是空穴来风，他切实嗅到了信号：

2018年，郁亮意识到“房住不炒”将会成为国家的长期基调，另一边，全国范围内住房全面短缺时代基本结束，城镇化已完成约60%，北京、上海、天津等地甚至超过了80%，城市化进程在未来显然要进入缓慢增长了。

聚焦在微观，2018年万科设定了6300亿回款目标，但到9月时完成度还不到一半，回款出现问题，公司所有业务都可能面临停滞，与此同时，万科经营性现金流连续多个季度为负，房企融资渠道收紧，国内贷款出现负增长。

只不过有些讽刺的是，郁亮9月刚喊出“活下去”，10月份万科就吞并了华夏幸福的10个地产项目。2018年全年，万科总共收购了208家公司，合计收购对价人民币393.9亿。并且同一年，万科斥资1316亿元拿地，位居行业前列，之后的2019年，万科更是以1714.05亿元的拿地总价成为了当年的拿地王。

图源：万科2018年年报

万科的行动走了与口号背道而驰的方向。于是就回答了文章开头的那个问题：瞭望员看到了冰山，但依然避免不了巨轮沉没。

这或许也是一种无奈：2018年是郁亮顶替王石，正式接任万科董事长的第二年，也是结算他上任一年后的成绩清算时刻，新老板（深铁）仁至义尽，“只出钱不干政”，郁亮需要用漂亮的增长和规模，向市场和新老板、以及各大股东们证明自己。

所以，在“活下去”口号的背景下，原本应该进入保守防御状态下的万科，此后两年间仍在高举高打。

行业惯例，房企的结算周期一般滞后于拿地的2.5-3年。于是在2021年，在万科上市了31年后，首次出现归属上市公司股东净利润近乎腰斩的情况，万科开始为“言行不一”买单：

“我们的行为未能坚决摆脱高增长惯性，当追逐规模仍然流行、土地争夺愈演愈烈的时候，部分城市的投资追高冒进，对市场判断过于乐观，一些项目的投资预期没有实现，导致毛利率下滑。”业绩沟通会上，郁亮跟股东们公开检讨时如此解释到。

此后两年，郁亮再下危机发言，称行业进入“黑铁时代”，万科不再有激进之举，但行业颓势难以挽回，万科的开发主营业务毛利率持续降低，而从白银时代就被郁亮安排上的多元化转型（物业、物流、长租公寓、商业地产、酒店与度假等等业务），在经历了近10年的发展后，终于在2022年实现了整体盈利，开始为集团贡献正向利润，只不过具体数据并未在财报中显示，想来杯水车薪。

最终，万科也陷入了泥淖。

就像那艘“不沉之船”，当所有的偶然同时发生，沉没便成为必然。对于很多人来说，万科就是行业的那艘“不沉之船”。

03 等待新篇章的开启

相比泰坦尼克，万科的幸运之处就在于：救援船就在它的身后。但所有人都知道：深铁的作用更在于救急，而不是救命。

以2024年的数据做参考：

2024年全年，深铁的营收为211.89亿元，而万科的营收超过了3400亿元，同时，2024年万科的资产规模达到了1.29万亿元，但深铁的资产规模总计为7462.81亿元，仅从摆在台面上的数字来看，深铁的轻舟无法超度万科这艘巨轮——

万科只能自渡。

眼下，深铁对万科的救援也响起了警报声：

前不久，万科与深铁签订框架协议，协议称，2025年至2026年万科2025年股东大会召开日（也就是最晚于2026年6月30日之前），深圳地铁分批向万科提供本金总额上限为220亿元的股东借款，万科须向实际发生的每笔借款提供抵质押担保。

截至目前，深圳地铁向万科提供的无担保借款万科已提取了197.1亿元，只剩下22.9亿元的额度。

并且协议还指出，上述220亿元为不可循环的借款额度，也就是说，万科即使把钱还给深铁，深铁也不会再释放新的借款额度了。

深铁的救援底线已经亮出来了，但万科仍在ICU。

事实上，万科除了之前提到近两个月需要偿还的超71亿元债务，据DM查债通统计，2026年一季度万科还有一笔本金为11亿元的境内债需要兑付。

但万科今年前9个月累计实现销售额1002.9亿元，相比去年同期仍下降超4成，每个月销售额仅在百亿元级别，即使在行业下行的2022年至2023年，万科平均月度销售额都能维持在300亿元以上，去年为200亿，可见如今的回血力度极为有限。

同时，万科还需回答深铁“须向实际发生的每笔借款提供抵质押担保”的要求，如果万科未能就实际发生的借款提供担保物，深圳地铁有权要求万科立即偿还借款本息。而在此之前，深铁仅提到“有权要求万科提供担保措施”——