越来越多的商场被摆上货架。今年上半年，北京SKP、荟聚两大顶流商场也被推上交易台。过去数年，这些商场精准抓住了中国城市化进程中受益最大的两个人群——追求顶级奢侈享受的富豪和数量不断壮大的中产。他们的消费力带来了巨大的人流，推动周边地价走高，吸引了更多住宅房地产商涌入，无数商场拔地而起。然而，当住宅地产行业松动时，商场也受到了波及。倒下的不仅有房地产商旗下的购物中心，更多人都感受到了这股震荡波。

刚刚过去的国庆长假，不少商场的客流量不亚于5A级景区。例如北京大兴的荟聚，其地下三层共计7000余个停车位一度无法从容应对热情的客流。高峰期停车场入口经常堵车。商场内，买宝可梦周边的队伍从二楼店门口蜿蜒至一楼中庭，一家卖栗子和坚果零食的店，顾客动辄排队一个小时才能进店选购。作为北京南城最火的商场，荟聚不仅吸引了本地人，还吸引了不少河北县市的居民前来消费。

据界面新闻报道，荟聚和宜家共同的母公司英格卡集团正计划出售国内10座荟聚购物中心，第一批包括无锡、北京、武汉三家荟聚。这三座商场合计交易金额达160亿元，或将由泰康人寿领衔的一批险资接盘。

出售行为往往让人联想到卖家缺钱，但这个词与SKP格格不入。每年4月和11月的店庆时节，全北京最有钱的人会赶往东三环外的北京SKP，在短短几小时内花掉巨额资金，将北京SKP买成“全球店王”。高额的消费催生了梦幻的租金，SKP的母公司北京华联赚得盆满钵满。然而就在今年上半年，北京SKP也被摆上了交易桌。博裕五期美元基金通过关联方，拟收购北京SKP 42%-45%的管理运营权以及实体资产。

眼下，越来越多的商场被摆上了货架。国际综合性房地产顾问公司戴德梁行统计数据显示，2025年上半年，房地产大宗交易市场表现并不活跃，但消费基础设施（商业）赛道逆势上涨，交易占比由2024年的18%提升至20%。许多投资人正在咨询商业地产项目。

在深圳、上海等一线城市的核心地段，也有商场挂牌出售。比如位于深圳CBD中心的皇庭广场，距离福田口岸仅两站地铁，吸引了大量香港游客。9月9日，皇庭广场被挂到了京东司法拍卖平台上。类似的情况在上海南京西路的仙乐斯广场也在上演。上半年，基汇资本等三家业主选择将其挂牌出售。

万科在2024年上半年已经先后卖掉了上海七宝万科广场以及上海南翔印象城MEGA。远洋集团不惜亏损17.63亿元，也要以40亿元出售北京颐堤港二期64.79%的股权。

商业地产现在是典型的买方市场。这些年，市场待售项目增多，但买家十分谨慎，单宗标的的交易额明显降低。2024年中国内地大宗市场成交宗数创近五年新高，同比增长23.3%，但成交金额同比下降6.3%。

除了买方有需求，卖方同样有需求。很多产权方都缺钱，国内商场的产权方主要是零售公司和住宅地产公司。在当前经济周期下，与个人消费绑定的行业都在“过冬”，集团缺钱，手上为数不多能卖上价的购物中心就被摆上了交易台。

中国购物中心的崛起脉络与城市化进程几乎同频。涌进城市的人越来越多，推动了消费方式的转变，释放了购买潜力。北京SKP和荟聚的成功，是因为捕捉到了这个进程里受益最大的两个人群——追求顶级奢侈享受的富豪和数量不断壮大的中产。

2000年初，北京华联集团的吉小安开始筹谋在北京开一座高端商场。2007年，借助新光三越积累的奢侈品资源，彼时还叫新光天地的SKP盛大开业，一口气引进了700多个品牌。不过合作蜜月期只维持了几年，双方就分道扬镳，新光三越随即退出。2014年，新光天地正式更名华联SKP。

SKP采用的是联营模式，从品牌方购入商品，再由双方分成利润。这种模式让它能在商品、商场空间、品牌调性和选品上拥有绝对控制权。随着北京城市发展，中心人口向外围扩散，北京SKP很快崛起为新的金钱高地。

荟聚的发展则与宜家的扩张和中产的壮大脱不开关系。宜家家居扎根到世界各地，同一集团旗下的购物中心也跟随着宜家的脚步不断在新的国家、城市砸下自己的钉子。在中国，购物中心被命名为“荟聚（LIVAT）”。

事实上，商业地产的成功最初并不是行业的主流。不少住宅开发商对运营购物中心没有兴趣。十多年前，住房开发贷款政策开始收紧，大量地产商开始向商业地产转型。那几年，气势恢宏的大商场开始在各个城市拔地而起。然而，当购物中心狂飙突进了几年之后，行业里的很多玩家发现，靠大商场拉动房价上涨的账也算不过来了。

很长一段时间内，住宅地产如同商业世界的地基。当中产不再疯狂买房，来宜家看家具的人少了，房价下行，消费者也开始捂紧口袋。奢侈品行业也开始过苦日子，高端品牌集体收缩。北京SKP的营收下滑，母公司华联股份去年股价一度低至0.94元/股。宜家所在的英格卡集团财务表现也不乐观。

拥有一座叫得上名字的商场曾经是一条护城河，但现在重资产模式的商场成了拖累公司步伐的沉重负担。商业地产的趋势是瘦身，把产权甩出去，做轻资产运营，或者引入一些股东分担财务压力。

相较于陷入困境、着急出手的卖家，顶流商场交易的买家一方处在完全不同的境地。一座购物中心挂牌出售，港资曾经是最活跃的一股接盘力量。如今，情势变了。这几年商业地产行业最活跃的是险资。据戴德梁行统计，2022-2024年间，保险公司在中国内地商业地产的直接或间接投资超过千亿人民币。

REITs模式改变了市场交易逻辑。它能让资本随时退出，资产也不会有夸张的涨跌幅，吸引了一批更有实力、投资稳健的险资出手。在中国内地，REITs一推出就受到市场追捧。期间也经历过疯涨和暴跌，近两年市场才趋于稳定。

据界面报道，荟聚的意向买方是由泰康人寿领投的基金，累计出资规模80亿元。而北京SKP收购方博裕资本背后也能看到类似风险考量的政府基金。今年，险资频频出手的对象还有万达广场。2023年以来，王健林持续断腕出售了超过80座万达广场，其中新华保险、阳光人寿、大家保险等险资机构已收购24座，占比近3成。

险资能在市场上疯狂扫货，不仅有本土物业持有方在出售项目，还有一些外资投资机构出售其持有的商场全部或部分权益。今年1月，加拿大养老基金投资公司出售持有10年的龙湖集团四个项目股权，买家为大家保险集团。

一掷千金的时代，业主们倾尽心血打造的商场曾被视为可以长期持有、不断增值的宝贵资产。但当它被摆上交易货架，价值也不再神秘，赤裸裸地以真金白银呈现。估价43.61亿元的皇庭广场，起拍价30.52亿元，最终流拍。仙乐斯的故事也很曲折，这座商场以低于原估值25%的价格，卖给了厦门国企象屿集团，成交价为21亿元。

与这些挣扎中的商场不同，荟聚与SKP的买方态度更为明确。出售后，SKP的控制权保持不变，买方更多以财务投资者身份参与。荟聚如果出售，大概率也会保留运营控制权。

注重运营使得一些过去不那么被看好的商场成了交易热点。万达在过去两年交易的商场，很多都位于下沉城市，如甘肃武威、青海西宁等地。尽管买卖双方都有需求，但最终能让险资出手的标的仍然有限。目前市场面临资产荒，想卖商场的很多，但没有那么多好的标的出现在交易台。

运营是当下商场最具挑战的部分。过去超级加盟商意气风发，一年开十几个门店。而这两年，他们心态大多倾向于观望。小品牌和独立品牌主理人进入商场的意愿也在减弱，不愿意再赌上现金流搏一搏。

交易台外，各地新商场还在陆续规划中。商场一座接一座地开，但在商业世界里，真正难的不是盖出来，而是活下去。