怎么看新一轮城市更新？存量激活成主流

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2025-07-15 08:25:21 华尔街见闻

怎么看新一轮城市更新？存量激活成主流！2025年，城市更新正以全新的逻辑推进。随着增量扩张的空间见顶，存量改造的命题逐渐浮现。中央最新定调“建设好房子”，不是多盖新房，而是将老房子、旧房子和城中村改造成好房子，这标志着从“规模竞赛”到“品质革命”的深层转变。

东北证券最新报告指出，当前中国城市更新正在经历重大转型，从外延扩张转向内涵提升，强调存量改造利用而非大拆大建，目标是打造宜居、韧性、智慧城市。大范围棚改难以重启，只有资金能平衡、征收补偿方案成熟的项目可能仅存在于少数核心城市的核心区域。2025年已下达800亿元中央预算内投资用于城市更新专项，全国已有310多个城市完成专项规划编制。

新一轮城市更新明确转向内涵提升模式，注重存量改造利用（而非大拆大建），打造宜居、韧性、智慧城市。在增量方面，中央强调建设安全、舒适、绿色、智慧的高品质住宅；在存量方面，政策要求加强既有建筑改造利用，将老旧房屋改造成优质住宅，《关于持续推进城市更新行动的意见》明确摒弃大拆大建，转向“改造利用为主”。目标上，政策以打造“宜居、韧性、智慧城市”为核心，注重补齐基础设施短板、修复生态系统和保护历史文脉。时间维度上，《意见》设定到2030年城市更新行动取得重要进展，表明这是一项长期战略。

当前城市更新与过去棚改模式存在本质区别，前者强调存量激活，后者关注增量扩张。上轮棚改伴随着房价上涨预期、土地财政依赖度高、房企扩表拿地激进、三四线城市库存绝对量高企等背景，而如今房价尚未完全企稳、地方财政收入更加多元、房企拿地聚焦核心城市回归理性、供应大幅收缩库存绝对量显著下滑。因此，过往以棚改为主的增量扩张式城市更新已不再适用。

开发方式上，聚焦既有建筑改造利用，不搞大拆大建；核心目标上，促进城市结构优化，打造宜居韧性、智慧城市；用地特征上，推动土地混合开发利用和用途依法合理转换，通过回收闲置用地等方式盘活利用存量低效用地；文化处理上，坚持保护第一、应保尽保；资金来源上，创新形成政府引导、市场运作、公众参与的多元实施模式。

根据报告，城市更新已进入规模化实施阶段，呈现三方面进展：规划全覆盖，310多个城市已完成专项规划编制，297个地级市全面开展城市体检，精准定位设施缺口和安全隐患，建立“规划-片区策划-项目方案”三级实施体系；城市覆盖扩大，2024年首批确定15个城市启动实施城市更新行动，2025年住建部和财政部又选拔第二批20个城市，未来几年中央财政计划补助超200亿元支持名单城市完善基础设施短板；资金保障充足，通过“两重”建设安排2025年超长期特别国债1350亿元，支持各地建设改造城市燃气、排水、供水、供热等地下管网约14.8万公里，此外，2025年国家发改委下达中央预算内投资城市更新专项800亿元。

东北证券认为，城中村改造呈现“范围收缩、模式分化”趋势。大范围棚改难以重启，主要原因包括基本面变化和政策明确反对大拆大建，近期《求是网》也强调城市更新不是“建新”和大拆大建。政策明确优先实施“群众改造意愿强烈、城市资金能平衡、征收补偿方案成熟”的城中村改造项目。在房价尚未完全企稳背景下，符合条件的项目可能仅存在于少数核心城市的核心区域（如上海地铁沿线）。棚改模式难以规避宅地再次出让（为达到资金平衡，往往需开发高容积率产品），与严控增量的政策导向不符。多数项目将以“整治提升”或“拆整结合”（部分保留修缮）为主。

(责任编辑：0882)

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