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上海130万买的43平老破小 市场分化加剧

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2025-07-12 17:00:43  城市观察哨

上海二手房市场在2025年上半年成交量达到13万套，创四年来同期最高纪录。尽管成交数量增加，但市场气氛却显得异常复杂：房东普遍下调挂牌价，远郊区出现“3字头”房源，而中心城区30平米学区房竟敢叫价580万。

上海市房地产交易中心数据显示，2025年1-6月全市二手房成交约13万套，同比增幅达20%。链家研究院监测显示，全市挂牌均价从1月的61200元/㎡降至5月的59300元/㎡，每平方米下跌1900元。这种价格让步成为推动交易的关键因素。例如，在浦东周康板块，一套2005年建的两居室经历了多次降价后，最终以368万元成交。崇明区桂林新村甚至出现了一套成交单价仅3307元/㎡的住宅，刷新近五年上海房价下限记录。

总价300万以下房源占总成交量的62%，其中200万以内占比高达38%。这些被称为“老破小”的住宅主要分布在外环至郊环区域，建筑年龄多在20年以上。一位90后购房者表示，同样的300万预算，在市区只能买“老破小”单间，而在松江新城却能买带电梯三房。五大新城板块因此异军突起，松江新城以5417套成交量领跑全市板块，嘉定主城区和奉贤南桥新城分别成交4452套和3405套。德佑地产门店经理观察到，近半年新增客户七成预算在250-350万区间，他们对地铁通勤的容忍度明显提高。

与郊区价格塌陷形成对比的是学区房的坚挺行情。静安区西康路786弄小区因对口静教院附属学校，近期挂牌价高达21.5万元/㎡。据中介透露，该小区去年同期的挂牌均价约15万元/㎡，今年因旧改拆迁导致房源稀缺，30平米户型总价突破580万。一位家长认为，周边同等学区的新房单价超30万，面积至少70平，相比之下“老破小”反而是性价比选择。

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