小区跟进调降物业行业变革悄然展开(2)

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2025-04-18 09:37:54 第一财经

过去几年，物业服务行业经历了一轮上市潮，由于稳定的现金流和不断增长的新拓面积、储备面积，资本市场给予高估值。然而近两年来，降价潮席卷全国，规模增长乏力，资本淡漠离场，物业企业不得不转型与重塑。最近60家上市物业服务企业披露的财报显示，2024年毛利润均值9.1亿元，同比下降2.2%；净利润均值1.9亿元，同比下降19.7%。

过去，物业行业被认为是具有持续稳定收入的“现金奶牛”，但现在上市物企出现现金流承压情况。2024年60家上市物企现金及现金等价物总额下降至1137.3亿元，同比下降6.9%。房地产市场从增量走向存量，上市物企营收增速也在收窄，2024年60家上市物企营收总额增长至2858.1亿元，同比增长3.9%。

许多物业服务企业在上市时曾描绘“社区增值服务”的美好前景，但在实际操作中面临与大公司的竞争，未能实现高增长。从2021年至2024年，60家上市物业企业的社区增值服务占总营收比重从15%降至11.9%。

伴随物业降费潮的是资本淡出。过去两到三年，上市物企的股价大幅下降。例如，世茂服务从2021年的27元/股降至0.8元/股。股价下滑背后是对物业服务行业成长性与独立性的担忧。部分房企爆雷时期，物业企业被出售换取资金救地产板块，这些情况拖累了物业股股价和估值。

这种与母公司地产平台之间的复杂联系仍影响着物业企业。如新城悦服务因关联方资金往来调查导致年报迟迟未发，处于停牌状态。尽管面临困难，多位物业企业负责人表示行业旧模式正在被颠覆，存在很多希望。

面对行业竞争，多家头部物业企业宣布退出低质低效项目。例如，万物云2024年全年退出53个住宅项目，涉及饱和收入2.86亿元。许多企业在独立拓展优质赛道，如中海物业在学校、医院领域发力，招商积余聚焦医院、交通、IFM等业态。今年中央提出要把2000年以前建成的城市老旧小区纳入改造范围，为物业企业提供增量红利。保利物业通过“政府+企业+居民”三方合作模式，在长三角地区接管超200个改造小区，带动营收增长25%。

物业行业正站在历史性的拐点上，从追逐管理面积转向深耕服务价值。当AI、物联网等新技术深度融入服务场景，“好房子、好服务”从口号落地为行业标准，这场价值深挖的征程才刚刚开始。

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(责任编辑：于浩淙 zx0176)

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