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小区跟进调降物业 行业变革悄然展开

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2025-04-18 09:37:54  第一财经

物业服务行业经历了40多年的发展，规模扩张和上市热潮后再次面临瓶颈期。中物研协数据显示，2024年以来，重庆、银川、青岛、武汉等城市超过100个小区物业费下调，降费幅度在20%-35%之间。中指研究院的数据也显示，截至2024年12月，武汉、南昌、青岛、重庆、南京、常州等6个城市的物业服务价格指数都有所下跌。

近期，60家上市物业企业披露财报，2024年净利润均值同比骤降19.7%，毛利率从鼎盛期的30%跌至19.2%，净利率降至4.2%。资本离场与股价下跌加剧了物业企业的生存压力。面对困境，物业企业通过退出低效项目、独立拓展新赛道、参与老旧小区改造等方式寻求突围。

在某一线城市郊区的新交房楼盘业主群内，业主们讨论着“换物业降费”的话题。业主张泽解释了希望物业降费或更换物业的原因：小区去年年底交房时存在质量问题，过半业主拒绝收房等待整改。三个月后问题逐步解决，业主开始收房，但物业要求补齐从去年年底开始计算的物业费。此外，该楼盘业主还对门禁制度和人脸识别未完善却急着收费表达了不满。

法律上，业主购房时已签订物业服务合同，双方约定若达到交房条件，业主应缴纳物业费。张泽认为物业是开发商关联公司，近5元/平方米/月的物业费较高。他提到许多城市的物业公司都在降费，希望物业改变“躺着赚钱”的观念。

小区业主们计算出，小区约10万平方米建面，一年基础物业费收入达500多万元，加上电梯广告、停车费、快递柜收益，即便降费也有其他物业公司愿意投标。对此，一位资深物业人士表示，刚需电梯小区的基础物业费收入大部分用于人员成本，包括保安、保洁、绿化园艺、工程维修、客服管家等。物业公司还需承担设备设施维护、突发应急、社区活动等支出。公共区域收益扣除合理成本后归业主共有。评判物业公司收费高低关键看是否“质价相符”。

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