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万科巨变与房地产行业的时代转折 国资主导新时代

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2025-02-07 10:20:47  中国房地产报

万科巨变与房地产行业的时代转折。万科的命运变迁不仅是企业个体自救的缩影，更预示着整个行业将进入一个由国资主导、风险化解与结构调整并行的新时代。2025年2月5日，农历新年复工首日，万科集团发布了一份震动市场的公告：10余名来自深圳国资系统的高管全面入驻集团核心岗位，董事会主席郁亮卸任，由深圳地铁集团董事长辛杰接棒。这一变动标志着万科从“职业经理人主导”彻底转向“国资深度管理”模式，也折射出中国房地产行业在债务危机与市场转型压力下的历史性转折。

实际上，万科的“国资化”进程始于2017年深铁集团成为第一大股东，但彼时深铁承诺“不干预经营”。2025年的变动则标志着这一承诺的终结。新任董事会主席辛杰及执行副总裁李锋、华翠、李刚等均来自深铁集团或深圳国资体系，总部及区域核心岗位的十余名新高管亦全数由国资背景人员担任。治理结构方面，部分职务设置“双管理班子”，既保留原有职业经理人，又引入国资代表，形成制衡与过渡机制。

此次调整的直接导火索是万科2024年预亏450亿元的财务危机，以及高达9828亿元的负债（其中1115亿元为短期债务）。新管理层提出“一揽子方案”，核心包括资产盘活、债务优化和业务聚焦。具体措施如清理非核心资产，将红树湾项目49%权益以12.92亿元转让给深铁集团；依托深圳国资5万亿元资产规模的信用背书，通过注资、资产划拨降低负债率；回归住宅开发主业，收缩多元化业务。

万科危机并非孤立事件，而是行业长期矛盾的集中爆发。需求端萎缩、土地财政依赖和债务循环断裂是主要原因。人口红利消退、城镇化率趋缓导致住宅销售规模持续下滑，房企现金流承压；高地价与限价政策挤压开发利润，2024年万科项目毛利率降至历史低点；融资渠道收紧与销售回款放缓形成“剪刀差”，最终引发流动性危机。

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