专项债收储存量闲置土地这么近那么远！刘卓是一家民营房企在某中部二线城市的负责人。由于该民营房企主体已经爆雷，他负责的城市项目开发和销售均受到影响，未开发的土地无法动工，已开发的项目难以销售。

如何盘活存量资产成为他的重点工作之一。2024年11月7日，自然资源部下发《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》，鼓励地方政府发行专项债收储存量闲置土地。通知发布时，刘卓正与当地政府洽谈一个烂尾房地产项目的回购。项目签约后，刘卓试探性地询问对方是否有意收购他们公司旗下的一幅闲置土地，对方表示可以商谈。

用专项债收储土地的政策早在2015年就已存在。当时财政部试点发行土地储备专项债，用于土地储备、前期开发整理等相关工作，并要求以“专项债对应的土地出让收益”作为偿债资金来源。闲置土地是地方政府常规土地储备的重要来源之一。

2024年12月下旬，刘卓开始与当地政府洽谈回购存量土地事宜。但由于对方提出的条件苛刻且报价低于预期，谈判很快结束。刘卓意识到，运用专项债收储存量闲置土地并没有想象中那么容易。

中部某地级市土地储备中心负责人王飞表示，当前土地市场冷淡，运用专项债收储存量闲置土地既要考虑如何收储，也要考虑收储后的消化问题。如果收储的土地无法消化，只会增加政府债务。

2024年11月，王飞所在的土地储备中心收到通知后，发布了征集专项债收储存量闲置土地的公告。公开征集的目的有两个：一是摸底多少企业有退地需求；二是征求企业对实施细则的意见。申报的存量闲置土地需符合以下条件之一：无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅和商服用地；流拍两次及以上的法拍土地；因低效用地再开发或基础设施建设等需要回收的土地；已动工地块中规划可分割暂未建设的部分；其他符合规定的土地。同时，这些土地还需满足2024年二季度前出让，并已纳入土地市场动态监管系统存量闲置土地清单。

房企申报存量闲置土地时，需标明土地的权利人、位置、用途、电子监管号、土地面积、拿地价及其他投入成本。同一家房企申报多幅土地时，需按地块单独申报，不能合并申报。公开征集以来，王飞已接收到10多宗地块的报名信息，经过初步审查，剔除了不符合收储要求的地块。目前正在向申报企业了解信息，包括地块闲置的原因、企业资金流动性及期望价格等。

信息收集完成后，土地储备中心将根据企业意愿、市场需求、地块条件等因素，委托备案的土地评估机构拟定收储的基础价格，形成一份土地储备计划，上报市级政府。市级政府将根据市场形势、合同履约情况等，通过集体决策确定专项债收储存量闲置土地的基础价格及下调幅度，并与财政部门沟通，结合当地专项债发行计划确定土储专项债的发行额度。

收储方案和实施细则确定后，由土地储备中心出面与土地权利人协商具体收储价格；双方协商一致后，对外公示；公示期结束后，如果没有收到异议，报市级政府批准确认收储；收储金额由当地财政部门支付给土地权利人。

不同省份、不同城市实施专项债收储存量闲置土地的细则不完全相同。某西部城市自然资源部门的人士表示，收到通知后，该城市对全市存量闲置土地进行全面盘点，并制定了三种方案：无偿收回、协商收回和运用专项债收购。

刘卓所在的城市也制定了专项债收储存量闲置土地细则，但房企的积极性不高，目前还没有正式对外发布。华北地区一位省级自然资源部门的人士指出，近年来随着房地产市场回归常态，土地储备来源逐步转向存量，如城中村改造、旧城改造、盘活闲置和低效土地等。

刘卓所在城市的土地储备中心要求计划收储的存量闲置土地必须具备两个条件：房企手中的存量闲置土地没有任何质押、抵押等情况，如有则需要由房企自行解押；收储存量闲置土地按照当前市场价评估。通常情况下，房企拿地取得国有土地使用证后，会将土地抵押给银行获取开发贷。在这种情况下，出险的民营房企很难筹集到足够的资金解押土地。而资金实力雄厚的央企和地方国企可以通过调配资金来解押土地，从而实现土地变现的目的。

刘卓认为，专项债收储存量闲置土地的政策要真正惠及出险民企，需要有配套的金融服务政策。此外，收储价格通常是评估价的7折左右，开发商普遍无法接受这一价格，因为所得的资金不足以覆盖土地现有的融资。

运用专项债收储存量闲置用地面临的另一个难题是，地方政府如何消化收储来的土地。上述西部城市自然部门人士表示，非现金收回是主要手段，一方面是因为发债困难，有限的专项债额度要优先用于其他领域；另一方面是因为当地消化土地的能力有限。

根据通知，运用专项债收储存量闲置土地，再次出让原则上不用于商品房建设，主要用于基础设施或公共设施建设，或保障房（包括人才公寓）建设。王飞认为，监管不鼓励专项债收储的土地用于商品房建设，未来这类土地大部分将用于保障房建设。如果用于保障房建设，土地价格不宜太高；但如果收储价格太低，房企又不愿意。

2024年下半年，部分城市开始尝试发行专项债收储存量闲置土地。武汉曾宣布计划发行26.3亿元专项债用于收储武昌滨江商务区等六幅存量闲置土地。广州也是积极收储存量闲置土地的城市。无论是华侨城的武汉地块还是万科的广州地块，被政府收储后最终又回到了原企业的名下。在没有大幅增加土地成本的情况下，华侨城武汉地块增加了住宅用地比例，万科广州地块则全部变为住宅用地。

熟悉情况的房企人士表示，在广州收储万科地块和武汉收储华侨城地块的过程中，一旦地块二次出让时无人参拍或竞价，被收储地块的企业须兜底拿地。王飞认为，不同城市的现实情况不同，面临的困难也不同，专项债收储存量闲置土地政策要根据自身实际情况制定方案和实施细则。