“取消公摊”呼声高涨开发商“卷”得房率愈演愈烈：广州楼盘得房率达140%(2)

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2024-12-28 13:41:33 中国经营报

根据规划设计条件，上述地块项目鼓励采用“大阳台”设计，主景观阳台不限制进深，且半开敞空间水平投影面积之和不超过住宅套内建筑面积的25%的，按其水平投影面积一半计算容积率建筑面积；每户可设计一个或多个户属空中花园，符合条件的户属空中花园不计入容积率，也不计入产权面积。招商林屿境项目共开发7栋住宅，分两个地块进行建设。

招商蛇口广州公司相关负责人介绍，招商林屿境项目推出部分户型超140%使用率，将空中挑高约6米的户属空中花园融入每一个户型，以“城市森林花园住宅”的理念引领房地产行业绿色发展。这类产品在设计和施工上也比较有难度，因为6米挑高的空中花园在设计上更考虑采光和隐私性，公司在建筑品质上严格把关，采用绿色环保材料。

广州放宽计容标准后，招商蛇口自“广州新规”后的产品得房率都超100%，比如雍云邸、西派天河序。去年，广州市规划和自然资源局对《广州市规划管理容积率指标计算办法》进行修订，形成新的《容积率计算办法》，允许设置一个满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台，不限制其进深，高品质住宅的上限还可适当提高。套内建筑面积超过144平方米的复式住宅，其客厅、起居室挑空部分层高基准值由原6米放宽至7.2米。

克而瑞分析指出，相比以套内使用面积销售，市面上出现的“高得房率”项目与城市土地供应端的政策支持密不可分，即通过放宽计容标准提高实得率。新规为开发商留出了设计空间，广州一批“超新规”地块陆续面世。截至今年12月初，广州已完成9宗“超新规”地块的出让。

高得房率并不等于高去化率。克而瑞统计数据显示，今年上半年，全国主要城市超100%得房率的项目达70个，涉及广州、西安、长沙、成都、武汉等城市。尽管如此，高得房率项目增多，项目去化率也开始表现出明显的差异。70个项目中，整体去化率中位数仅54.9%，去化率超60%的不足半数，去化率超80%的只有18%。市场处于下行期，叠加市场预期不足、购买力有限等因素，同样是高得房率的产品，入市更早的优先抢占了市场，入市较晚的面临更激烈的产品竞争。

有不少购房者对超高得房率的产品存在顾虑，例如阳台能否封窗、私密性和光线问题等。合富研究院指出，短短一年多，广州住宅产品的整体得房率已经从80%逐渐进化到超100%，个别项目已向125%、130%突破。新规及超新规对市场影响持续加大，未来有望形成新的市场格局。加速住宅产品迭代，提升新房得房率使得户型布局更合理、居住体验更舒适，但也给房企带来更多的设计和施工挑战。

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(责任编辑：张小花 TT1000)

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