经济学者任泽平：房子能买了吗？

在持续的政策刺激下，11月一二线楼市延续了10月的回暖迹象。深圳二手住宅网签7125套，创近4年新高；上海二手房成交量达2.70万套，创44个月新高；北京二手房网签超1.8万套，创20个月新高；杭州二手房成交量也达到1.05万套，时隔19个月后再次突破“万套时代”。

近期救楼市政策力度空前，11月再度加码。9月26日中央会议首次提出“促进房地产市场止跌回稳”。10月17日，住建部、财政部等五部门联合召开新闻发布会，明确促进房地产市场止跌回稳的“组合拳”。11月，财政部、税务总局、住建部发布税收优惠政策公告，明确契税、土地增值税等多项税收优惠，北上广深接连取消普宅标准，城中村改造支持范围扩展至近300个地级及以上城市。

目前楼市量起价稳，源于在政策组合拳下前期受创信心有所恢复，但主要城市库存依旧高、居民购买力及信心不足、政策效果递减效应明显，楼市政策仍需加码。市场总体呈现大分化格局。

短期看，三招可救地产：组建5万亿以上的大型住房银行收储，利率低、期限长、规模大、分配公平，用于保障房；持续降息，配合降低相关税费、中介费等，减少购房成本；全面取消限购，释放刚需和改善型需求，广州已全面放开，其他一线城市也应逐步放开。

对于房地产未来趋势，有三大判断：如果货币、财政、楼市政策持续发力，经济触底回升，带动就业和收入改善，房地产有望逐渐止跌回稳；否则会像517新政一样，短暂反弹后再度回落，挫伤市场信心；未来以分化为主，人口流入的一线和强二线城市有望改善，人口流出、库存严重过剩的低能级城市面临漫长的去化；政策层面短期不必担心房价暴涨普涨，当前调控任务是从“防过热”转向“防过冷”，未来局部地区如果大幅上涨可以通过人地挂钩的市场化方式调控。

11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确多项支持房地产市场的税收优惠政策。加大契税优惠力度，降低购房者置业成本。对个人购买家庭唯一住房或第二套住房，面积为140㎡及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140㎡以上的，分别减按1.5%和2%的税率征收契税。这一政策调整将税费优惠的受益人群从刚需购房者扩展至改善型购房者，显著减轻了购房者的税负，降低了购房交易成本。

此外，取消普宅标准，销售持有2年及以上住房免除增值税，有效降低二手房市场交易成本。北京市、上海市、广州市和深圳市取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。这将有效降低二手房市场的交易成本，并激发市场活跃度。

10月17日，住建部、财政部等五部门联合召开新闻发布会，介绍促进房地产市场平稳健康发展情况，明确“四个取消、四个降低、两个增加”的组合拳。四个取消包括取消限购、限售、限价等限制性政策；四个降低包括降首付、降利率、降存量房贷利率等；两个增加包括通过货币化安置等方式新增实施100万套城中村改造和危旧房改造，以及年底前将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿。

当前制约房地产市场止跌回稳的因素主要是收入预期和房价预期。外部环境变化带来的不利影响增多，国内有效需求不足，经济复苏基础不牢，居民就业收入预期不稳。资产价格下降预期尚未扭转，居民企业资产负债表受损、支付能力减弱。

房地产作为第一大支柱行业，联系着上下游五十多个行业，关系几千万人就业。房地产投资下行影响居民和企业部门资产负债表修复、“信心”问题等。从房地产业GDP增加值看，2023年占比下调至5.9%，但仍与2014年水平持平。从房地产开发投资看，2000-2023年间，房地产开发投资占固定资产投资的比重从14.9%到22.0%。房地产带动几十个上下游产业链产值，直接拉动上下游产业链GDP2.4万亿元。房地产是推动信用扩张和经济发展的重要渠道，房地产贷款余额从5.3万亿增至52.6万亿，占各项贷款余额比例从17.4%增至22.2%。

中国城镇化率66.2%，加上改善型需求，房地产市场还有较大空间。预计2024-2030年，我国住房需求总量约65亿平方米，年均新增住房需求约9.3亿平方米/年。2024年，我国年新增城镇居住需求约9.4亿平方米，其中刚性需求3.4亿平方米、改善性需求3.6亿平方米、更新需求2.4亿平方米；预计到2030年，住房需求缓慢下降至9.1亿平方米，其中刚性需求2.5亿平方米、改善性需求3.7亿平方米、更新需求2.9亿平方米。改善性需求成为我国住房市场最大的需求支撑。

长期来看，可以加快构建房地产新模式，以“城市群战略、金融稳定、人地挂钩、房地产税和租购并举”为核心。