那些满二不满五的次新房，现在怎么样了新政后挂牌激增

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2024-11-20 13:22:17 今日头条

那些满二不满五的次新房，现在怎么样了

上海929新政后，10月二手成交非常火爆。其中一条政策是“增值税5改2”。以一套满二不满五、总价300万的次新房为例，新政前买家需支付15.14万元的增值税及附加，现在则无需这笔费用，大大降低了购房成本。

那些满二不满五的次新房，现在怎么样了

关于上海哪些房子属于“满二不满五”，可以粗略认为，大部分满二不满五且可交易的次新房集中在2017到2020年入市的楼盘。这四年间，入市的新房项目分别为126、243、232和250个，总计851个项目，取证房源量超过24.5万套。再加上二手房市场中满足房龄要求的次新房挂牌在2到3万套之间，总体数量约27万套，占整体楼市比例较大。

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从历年的挂牌情况看，自2021年起，房龄在5年内的次新房占比持续下降，从3.88%降至1.86%。加上“满二”的限定，今年1到8月次新房的挂牌总量不超过3000套。但9月和10月的挂牌量显著增加，10月新增挂牌达3299套，同比增长9%，增幅明显。

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链家平台数据显示，今年2月初筛选“房龄5年以内”标签的房源仅有43页，总挂牌量约1000套。目前这一数字已大幅增加至81页，挂牌量超过2000套。这些次新房主要集中在五大新城、浦东、宝山以及静安和普陀的部分板块，以外环外的刚需板块为主。

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过去几年里，五大新城的新房供应每年都有好几万套，如2022年临港共推出32个项目、14105套房源，并引入了大量户籍人口。浦东新区的新房供应多集中在非核心板块，如惠南、周浦、航头等，成为许多购房者上车的首选。顾村凭借地铁优势，长期作为宝山新房供应主力。静安大宁板块的静安府东区和西区共有近100套房源在售。

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9月和10月的最新挂牌数据显示，奉贤金汇和浦东前滩板块表现突出。奉贤金汇的次新房总价亲民，有的仅需200多万。不少小区的挂牌数超过30套，有的是因为总价低或小户型多，也有的是投资客较多。

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贝壳网数据显示，前几年次新房的成交量逐年增加，2020年成交21套，2021年成交85套，2022年成交129套，预计2023年全年成交约300套。新政后，很多客户选择略过老破小，直接购买热门板块的次新房。前滩、徐泾等高分摇号板块变得更有吸引力，甚至新天地豪宅如翠湖天地五期、中海建国里也纷纷挂牌。新政下，豪宅税费节省200多万，对中高端客户有较大吸引力。例如，中海建国里10月成交3套，成交均价为15.2万/平米，相比挂牌价下调超两成。

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次新房议价空间有限，业主们通常不会轻易降价。部分典型次新小区在10月的成交表现显示，500万以下的刚需次新房议价空间和成交周期有所收窄，而刚改及千万豪宅的价格不再坚挺，成交周期延长。

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次新房挂牌和成交的起势，部分中介认为是因为次新房性价比较高，许多人抱着“捡漏”心态来看房。相比新房，次新房没有积分要求，且土拍取消溢价率限制后，核心地块联动价不断攀升。此外，次新房所见即所得，交付风险较低，吸引了越来越多购房者关注。

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最近前滩板块再度热了起来，10月成交量猛增至40套，创下今年单月新高。前滩板块的小户型较多，学位未使用，进一步降低了购房门槛。10月成交的40套中有28套是70平以下的小户型，代表小区如尚峰名邸和江悦名庭。

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除了前滩，青浦徐泾板块的网红盘万科天空之城、蟠龙天地一期和招商虹桥公馆，以及宝山杨行的四季都会、浦东惠南的海玥瑄邸和临港新城的保利玲珑公馆，也在10月取得了今年以来的成交新高。

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929新政实施时间不长，但已开始刺激低总价刚需市场，并逐渐传导到改善次新部分。未来三到六个月内，更多优质房源将进入市场，精准激活这些房源和业主，缩短置换年限，提升整个楼市活跃度。上海正持续降低限购、限售及税收门槛，以满足更多人的购房需求。未来，好房子仍会抢手且溢价空间高。

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(责任编辑：卢其龙 CN070)

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