专项债收储土地重启政策明确助力市场调整(2)

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2024-11-13 13:38:05 金融界

2017年7月至2019年9月，土储专项债的发行额分别为2407亿元、5065亿元和6450亿元，占到当年新增专项债的25.50%、36.56%和29.98%。土储专项债发行期限原则上不超过5年，2019年有少量7年期和10年期债券发行。2019年9月，国常会明确“专项债资金不得用于土地储备和房地产相关领域”，土储专项债被叫停，主要是出于防范新增隐债、调控房地产市场以及引导专项债投向基建领域的考虑。自2020年起，新增专项债暂不安排土地储备项目。2021年以来，监管仅允许专项债投向用于租赁住房建设的土储项目。截至2024年10月末，存续土储专项债余额为378.43亿元。

今年以来，监管对土储专项债态度有所松动。5月自然资源部发文鼓励地方政府收回收购闲置土地，9月金融发布会、10月财政发布会和住建部会议均提及允许专项债用于土地储备。此次自然资源部发文进一步明确了土储专项债落地的基本要素。

土储专项债重启有助于改善专项债缺项目的问题，提高专项债使用效率；缓解土地出让收入下滑后地方土储工作的压力，并可与保障房等三大工程建设相配合，补充资金缺口；回收闲置土地有助于控制土地供应，今年1-10月中指300城住宅用地推出建面同比减少33.31%，成交建面同比减少31.98%，平均溢价率下降至3.87%。土地市场量价齐跌的现状有待改善，运用专项债回收闲置土地、减少土地供应，有利于地产去库存和稳房价；帮助前期拿地但无力开发的城投/地方国企/房企回笼资金，减轻债务压力。结合化债来看，托底拿地的城投可能成为流动性优先受益的对象。

地块筛选和项目储备是资金落地的前提。实操中还需考虑严控增量和地产惯性下的收支平衡问题。土储专项债主要依靠土地出让收入偿还，而当前土地市场仍较低迷，2024年1-9月国有土地使用权出让收入累计同比下滑24.6%。此次自然资源部发文也指出收回土地当年再供应用于房地产开发的比例原则上不超过50%。在严控增量和销售未企稳的情况下，土地市场短期修复弹性有限，需关注后续土储专项债的发行规模、节奏和资金落实进展。(责任编辑：张小花 TT1000)

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