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拿地20年,李嘉诚在北京最后一个项目降价2万元/平方米开售 吸引大量购房者关注

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2024-10-31 06:07:00  经济观察报

10月29日上午,北京市朝阳区姚家园的御翠园售楼处人头攒动,前台登记处、沙盘前、销售展板前挤满了看房人。售楼处外,带看人员注视着过往的车辆和行人,稍有人员驻足便迎上去推销;售楼处内,案场销售人员整齐地坐成三排,听到前台叫号后带着微笑快速前往迎接登记完的客户。

拿地20年,李嘉诚在北京最后一个项目降价2万元/平方米开售

销售人员表示,御翠园项目于10月26日开盘,因降价2万元/平方米销售,吸引了大量客户。周末两天每天有2000多名客户看房,不到四天认购量预计超过150套。御翠园由港资房企和记黄埔地产集团开发,从拿地至今已开发20年。根据北京市规划和自然资源委员会信息,2016年6月该项目土地出让信息变更,合同地价款为4399.2万元,规划建筑面积为17.3万平方米,楼面价为254元/平方米。

御翠园项目由8栋高层和17栋联排别墅组成,共有1252套房源。本次开盘的是第一期,包括3栋高层和6栋联排,共计473套房子。第二期计划于2024年12月开盘,共推420套房源;第三期计划于2025年4月开盘,共推335套房源;最后一期计划于2025年10月推出,共24套房源。项目将于2025年5月交付。

北京市住建委公示的信息显示,御翠园一期于2023年7月18日取得预售许可证,高层房源396套,分140平方米和185平方米两种户型,备案均价9.8万元/平方米;联排别墅77套,分345平方米和400平方米两种户型,备案均价9.14万元/平方米。销售人员透露,取得预售证时正值楼市下行阶段,由于价格较高蓄客不理想,一直没有对外销售。9月24日一系列楼市新政发布后,项目方决定抓住机会出货。

早在开盘前,御翠园已经通过中介和渠道蓄客。10月25日晚间,销售人员开始密集通过电话联系客户看房,推广资料在各个房地产团购群大量转发。根据渠道销售人员发布的内容,御翠园销售均价7.6万元/平方米,比备案均价便宜了2万元/平方米。按照最小140平方米户型计算,平均每套房比备案价少280万元,吸引了大量购房者关注。

开盘当天,由于看房客户太多,售楼处不得不排号限流,拿到号才能进入。客户认购房子需要缴纳50万元认购金,并限定14天内缴清首付款。一些没有预约的客户需要现场排队,一般需等待两小时左右。由于周末看房人太多,认购量超出预期,10月28日御翠园销售均价上调至7.8万元/平方米,并于10月29日下午进一步上调至8万元/平方米。

开盘以来,御翠园售楼处每天公布一批特价房源。10月29日的特价房源共有25套,售价区间在1148万元—3744万元,与备案价相比,销售总价优惠197万元—432万元,平均优惠折扣为14.2%。高层房源中,140平方米户型销售均价普遍在8.2万元/平方米左右,比备案价低16.9%;185平方米户型平均售价在8万元/平方米左右,销售中有两种折扣,分别比备案价低17.5%和15%。联排别墅平均售价也超过8.2万元/平方米,其中345平方米户型有两种折扣,分别比备案价低10.5%和8.5%;400平方米户型售价比备案价低5%。综合算下来,御翠园10月29日的平均售价比开盘前公布的7.6万元/平方米均价上调了6.6%。

与御翠园相邻的逸翠园二手房成交价在6.9万元/平方米—7.5万元/平方米,带露台或花园的成交价在8万元/平方米—8.5万元/平方米。御翠园销售人员表示,10月29日140平方米的特价房源已被认购完,建议再释放一批房源出来,但项目相关负责人表示完成调价后再进行释放。

渠道负责人表示,御翠园开盘以来,周末每天认购量在50套左右,带看成交比约为30:1。10月28日和29日,由于涨价及工作日原因,认购量开始下降,两天认购量预计在七八十套。他认为御翠园的优点是港资开发商注重品质和服务,房子质量不会太差,物业服务好,加上优惠折扣大,具备较高性价比;缺点是由于拿地较早,外观、户型、园林等设计相对老旧,与当前流行的设计理念“没法比”。

御翠园185平方米户型得房率为82%,140平方米户型得房率为76%,联排别墅得房率超过90%。2004年9月,和黄地产在北京朝阳区姚家园拿下三幅土地,用地总面积26.5万平方米,建筑面积43.8万平方米。三幅土地分别被开发成逸翠园、御翠尚府和御翠园三个项目,项目配建了养老、教育等设施。2005年7月,逸翠园项目取得预售证开始销售,销售均价9000元/平方米左右。2007年底,该项目现房备案签约均价在1.5万元/平方米左右。2011年11月,御翠尚府取证开始销售,均价2.9万元/平方米。到2014年项目现房销售时,签约价已经达到5万元/平方米左右。2021年,御翠园以12万元/平方米均价申请预售,但未获批。2022年底,御翠园项目一度启动蓄客,并计划于年底取证,最终不了了之。直到2023年7月,御翠园才拿到一期预售许可证。不同于逸翠园和御翠尚府一次性拿证,御翠园一期只申请9栋楼的预售许可证。但由于市场未稳,项目一直没有正式对外销售。从2004年拿地到2024年开盘,御翠园跨时20年之久,经历了2008年上半年房地产最大一轮上行起点,也经历了2023年下半年房地产向下的转折点。2024年9月24日的系列新政发布后,房地产市场成交再次出现好转迹象。

一位中介人士介绍,10月以来,北京楼市成交量大幅上升,二手房由于价格相对较低,成交要远远大于新房。御翠园由于拿地较早,虽然折价销售,但溢价依然可观。御翠园一期批准预售面积为9.32万平方米,占项目住宅可售面积的37.4%,按照10月29日售价计算,一期可销货值在76亿元左右,预计整个项目可售货值超过200亿元。

(责任编辑:张小花 TT1000)
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