专家：房地产市场调整已接近尾声房贷利率下行周期将结束

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2024-10-28 19:43:10 三周檀财经

关于房地产市场，有几点值得关注。首先是房贷利率下行周期接近尾声，后续再调降房贷利率的可能性不大。其次，在房贷利率水平触底的情况下，房屋成交量在攀升，但仍然是以价换量的逻辑。最后，如果在前两点的基础上，房地产市场仍然没有企稳，后续可能会出台哪些措施来稳定地产市场。

房地产市场的重要性不言而喻，它不仅关系到经济发展，更关乎民生。接下来具体分析这三点问题。

央行潘行长在10月18日金融街论坛年会上表示，接下来会降息20到25个基点。10月21日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期贷款市场报价利率（LPR）和5年期LPR均下降25个基点。这是2024年的第3次调降，尤其是5年期及以上LPR合计下降了60个基点。10月25日，工行、农行、中行、建行、交行以及邮储银行等全国性商业银行同步对存量房贷利率批量集中调整，统一下调至LPR-30个基点。

这次调降对新增购房群体和存量购房群体产生了积极影响，媒体称年度可以节省利息支出1500亿，惠及5000万户家庭，100万贷款20年等额本息可以节省5万元。对于买了房或准备买房的人来说都是好消息。

从市场层面来看，一些城市如广州，本身房贷利率水平较低，按本次政策调整后，将出现住房公积金贷款利率与商业贷款利率倒挂的现象。数据显示，2024年前两个季度，商业银行的净息差已经压缩至1.54%，再破历史低位。如果按照调降幅度计算，净息差会再次压缩25~30个基点，达到1.29~1.24%。截至10月21日，最新银行存款利率显示，1年期整存整取利率下调至1.10%。这意味着银行净息差已无限接近一年期整存整取利息，还需承担可能发生的死账、呆账、坏账风险。

目前全国范围内的商贷利率维持在3%左右，本次调降后商贷利率降低至2.75%以内，比2.85%左右的住房公积金贷款利率还要低。这种情况下，银行利润被进一步压缩，一些地区的银行开始高喊压力大，一年调降三次确实罕见，反映出当局对房地产市场的重视。

在房贷利率水平触底的情况下，房屋成交量在攀升，但仍然是以价换量的逻辑。克瑞数据统计了12个核心一二线城市2024年10月商品住宅成交面积，除合肥外都保持了两位数以上的增长，杭州同比暴增86%，宁波65%，苏州32%，广州30%。链家数据也显示，二手房挂牌量稳步上升，2024年1月份99064套攀升至10月20日的113071套。这些数据反映出不少手里有多套住房的房主选择趁机出货，当前仍是以价换量阶段。

新房价格并没有显著提升，更多数据需等待11月初统计局发布的70城房地产销售及价格报告。政策刺激是为了给市场带来更广阔的发展空间，这是一个长效周期，具有长尾效应。

若房地产市场仍未企稳，后续可能会采取措施如继续降存款利率、直接发补贴或扩大城中村改造、危旧房改造规模。货币化安置方式可能性最大，类似于2015年、2016年的棚户区改造。目前城中村改造、危旧房改造规模仅100万套，不及2015年和2016年的规模，这个方向最值得关注。

(责任编辑：张蕾)

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