美国房地产投资意愿降至历史最低点

Recherche Bay贵金属投资研究家洛朗·莫瑞尔指出，美国房地产投资意愿降至历史最低点。房地产市场和股市的低迷使消费者更倾向于储蓄而非消费。他认为，在投资者逐渐撤离房地产之际，以美元和欧元计算的黄金价格每周都会创下新高。

他解释说，美国货币体系允许通过信贷创造过程自由创造新的法定货币，而房地产市场依赖于这种信贷创造的主要驱动力之一：抵押贷款。过去50年，大多数发达经济体都采取了利率稳步下降、公共和私人债务不断增加的模式，这使得经济和资产市场在人口老龄化的情况下仍然蓬勃发展。低利率鼓励人们申请更大额度的抵押贷款，从而推高了房地产价格。然而，这种信贷量的扩张也导致流通中的纸币数量大幅增加。当房地产价格与黄金等供应有限的竞争货币相比时，价格保持稳定。充分弹性的信托制度如果运用得当，将大有裨益，因为它能让决策者在危机时期支持经济。但如果管理不善，可能会导致资产价格暴涨和通胀压力。

根据Reventure基于134年数据的分析，经通胀调整后的房地产价格目前几乎比过去130年的平均水平高出100%。当前的价格甚至超过了2006年房地产泡沫时期的价格。美国房价与家庭收入中位数之比已达到创纪录的7.2倍，超过了2022年的7.1倍和2008年房地产泡沫的6.8倍。在2020年疫情之前，这一比例为5.5倍。五年内，房价上涨了50%，而家庭收入仅增长17%。因此，住房供应持续恶化。

在美国，2023年全职房地产经纪人和经纪商的数量将降至44万人，为2014年以来的最低水平。一年内减少7.2万人，降幅为14%，为2008年以来的最大降幅。自2022年以来，全美房地产经纪人协会的会员人数减少了10万，降至约150万。7月份，待售房屋数量创下历史新低，甚至低于2020年疫情期间的水平。与此同时，抵押贷款需求处于30年来的最低水平。

房主杠杆率（即家庭抵押贷款债务占房产价值的百分比）目前处于1958年第四季度以来的最低水平，约为27.3%。随着长期利率上升，借贷能力可能再次恶化。美联储的降息在最近几周并未产生预期效果，长期利率实际上大幅上升。房地产利率快速恢复上涨，出乎所有人的意料。

莫瑞尔强调，没人愿意出售房屋，因为没人愿意放弃3%或更低的抵押贷款利率。许多房主因为这些利率水平而不愿意出售房屋。除非你有足够的资金以现金购买，否则将3-4%的抵押贷款利率换成6.5%的利率是没有意义的，除非你要搬到更便宜的地区。而且也没人愿意买。现在利率已经上涨，谁愿意多付35%以上的本金呢？市场已经陷入停滞。

利率下降进一步强化了这种预期，如果利率继续下降，今天买入还有什么意义呢？由于当前形势，房地产经纪人正在离开该行业，因为他们很难获得新的委托。市场上房产供应量低，这让新经纪人和他们的买家望而却步，因为好几个人都在竞标同一套房子。房地产已经是一个困难的行业，长期没有收入。

目前的僵局是过去50年来前所未有的，市场完全冻结。更糟糕的是，这种僵局正在彻底改变市场的情绪：在美国购买房地产的意愿从未如此低落。如今，在美国，购买房屋或公寓被视为一个荒谬的想法，历史上从未出现过对房地产行业如此负面的情绪。这种极端情况的特点是缺乏买家、卖家和流动性，而价格却达到历史新高，没有人再有兴趣购买房产，这在美国房地产历史上是前所未有的。

在法国，购房意愿也可能受到影响，一方面是因为利率上升，另一方面也是因为市场本身的原因。政府计划在2025年财政法案中加强对非专业家具租赁的征税。业主可享受折旧优惠，但在计算销售资本收益时不考虑折旧。改革提议重新整合这一摊销，从而增加应税资本收益。如果出售摊销后的财产，则需征税的资本收益将会高得多。换句话说，当房产转售时，业主的租金收入将被征收重税。专业人士担心这会对租赁市场产生影响，带家具的房产投资吸引力会降低。房地产投资情绪可能会受到影响。在法国，就像在美国一样，购买房地产的欲望可能会进一步减弱。

莫瑞尔表示，在投资者逐渐撤离房地产之际，以美元和欧元计算的黄金价格每周都会创下新高。西方对黄金的态度开始发生变化。美国房地产投资意愿降至历史最低点！