近日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行等多家银行发布公告，自10月25日起，将对存量个人房贷利率进行批量调整。多数银行行动基本一致，除贷款在北京、上海、深圳等地且为二套房贷款的情形外，其他符合条件的房贷利率将调整为贷款市场报价利率（LPR）-30BP。不同银行也有一些具体的细则调整。专家表示，此次调整适应房地产市场新形势，将进一步减轻购房者的月供压力。

中国银行研究院中国金融团队主管李佩珈表示，此次存量房贷利率调整有利于降低居民债务负担，促进居民消费，具有及时性、自动性和统一性等特点。从及时性来看，自9月24日央行宣布该政策以来，各家商业银行积极行动，已有包括工商银行、中国银行在内的多家银行发布存量房贷利率调整通知并推动落地。从自动性来看，此次存量房贷利率调整无需个人申请，银行将自动进行批量调整。从统一性来看，各家银行对符合条件的房贷利率基本都统一调整为LPR-30BP，而在上一轮存量房贷利率调整则是个人与银行协商，调整幅度差异较大。

业内人士分析，尽管根据合同约定，房贷在LPR基础上的加点部分在合同期限内固定不变，但房贷合同期限普遍较长，固定的加点幅度无法反映借款人信用、市场供需等因素变化。随着利率市场化改革不断深化，需要优化制度设计，促进商业银行和借款人以适当方式变更合同。商业银行将通过行业自律协调一致，对符合条件的存量房贷开展批量调整。

中国人民银行会同相关部门出台政策，进一步完善商业性个人住房贷款利率定价。近日，中国人民银行发布了关于完善商业性个人住房贷款利率定价机制的公告（《中国人民银行公告〔2024〕第11号》）。随后，市场利率定价自律机制就批量调整存量商业性个人住房贷款利率有关事宜发布倡议，要求各商业银行认真落实倡议要求，抓紧制定实施方案，主要商业银行原则上应于倡议发布当日对外发布公告，不晚于10月12日发布操作细则，及时回应客户关切。近期，商业银行积极响应自律机制倡议，按照市场化、法治化原则，依法有序推进存量商业性个人住房贷款利率调整工作。

值得注意的是，并不是所有存量房贷都能享受到利率优惠。例如，中国邮政储蓄银行的公告显示，本次利率调整范围包括已经放款的商业性个人住房贷款，不包括商业用房（含商住两用房）贷款、公积金贷款及组合贷款中的公积金贷款部分。中国工商银行的公告则指出，对于已发放的用途为购买住宅的商业性个人住房贷款，执行利率在LPR基础上加点幅度高于-30BP的存量个人住房贷款（包括首套、二套及以上），且须为浮动利率定价方式，固定利率和基准利率的贷款须先转为浮动利率再进行调整。中国银行的公告也提到，对于房贷所在城市无新发放房贷利率加点政策下限或加点政策下限不高于-30BP的情况，LPR加点幅度高于-30BP的，将其LPR加点幅度调整至-30BP；LPR加点幅度不高于-30BP的，将不调整。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，此次调整是存量房贷领域和存量房产领域降低资金成本的大事，既减轻了银行面临的提前还贷压力，也有助于提振居民消费。

根据关于批量调整存量房贷利率的倡议，各商业银行原则上应于2024年10月31日前统一对存量房贷（包括首套、二套及以上）利率实施批量调整。商业银行在统一对存量房贷利率实施批量调整的基础上，细化了各项要求。如工商银行、邮储银行等明确表示，对于以LPR为定价基准的存量浮动利率房贷，银行将主动调整加点数值，无需客户申请。对于存量固定利率和基准利率贷款的情况，不少银行明确，客户需线上或线下向银行申请调整利率定价方式，转换为LPR浮动利率定价。例如，中国建设银行的公告显示，采用基准利率定价的贷款、固定利率贷款，客户须于2024年10月23日（含）前，主动向该行申请办理“固转浮”业务，转换为浮动利率贷款后，该行将按关于浮动利率贷款的规则进行批量调整。

在具体操作层面，多家银行表示，需要申请“固转浮”的客户，自2024年10月12日（含）起，可以通过各自银行的手机银行、个贷小程序等线上渠道，按照系统提示自助办理，也可联系贷款经办机构申请办理。银行对于“二套转首套”批量调整也作出了细分要求。工商银行明确，符合条件的首套、二套及以上存量商业性个人住房贷款都可以进行批量调整。如贷款不在北京、上海、深圳等地的，由于首套房和二套房贷款利率下限一致，将无需申请“二套转首套”，该行将批量进行利率下调。如贷款在北京、上海、深圳等地且符合“二套转首套”住房贷款标准的，客户可以联系贷款经办行申请“二套转首套”，审批通过后可享受更为优惠的首套房贷款利率。

此外，此次批量调整存量房贷利率过程中，银行不向客户收取相关费用。中国邮政储蓄银行研究员娄飞鹏表示，银行对符合条件的存量房贷利率采用批量调整的方式，不仅有利于提高业务办理效率，降低居民和银行自身业务办理的成本，而且对于尽快落实存量房贷利率调整优惠政策，让好的政策更好更快落地见效具有积极意义。

经过此轮利率调整后，用户房贷利率能降多少？每个月能节省多少钱？多家银行明确，若房贷是以LPR为定价基准的浮动利率且当前利率高于LPR-30BP，符合条件的房贷利率将调整为LPR-30BP。中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布显示，2024年9月20日贷款市场报价利率为：1年期LPR为3.35%，5年期以上LPR为3.85%。而房贷期限一般在5年期以上，若客户贷款采用的LPR值已调整为3.85%，则原有的房贷利率可以降至3.55%。

例如，一套住房贷款期限为30年，挂钩的5年期以上LPR基准值为3.85%，当前房贷利率为LPR+20BP即4.05%，调整后房贷利率为LPR-30BP即3.55%，比调整前下降50BP。若贷款金额100万元、30年期、等额本息，调整前每月还款约为4803元，调整后每月还款约为4518元，客户每月可节省支出约285元。

值得注意的是，尽管本次存量房贷利率集中调整，但由于此次利率调整仅调整LPR加减点，并不调整贷款重定价日，不同客户贷款重定价日不同，贷款利率在批量调整时可能未重定价，使得存量房贷利率批量调整后可能会有所差别。到了贷款重定价日，贷款进行重定价后，参加此次批量调整的贷款利率将调整至同一水平。

根据中国人民银行日前发布的2024年二季度金融机构贷款投向统计报告，截至今年二季度末，全国个人住房贷款余额为37.79万亿元，同比下降2.1%。国有四大行同期个人住房贷款余额合计约为22.3万亿元，占全国比重约为59%。招联首席研究员董希淼表示，此次批量调整完成后，预计存量房贷利率下降将每年减少银行利息收入约1500亿元。但新老房贷利差收窄后，提前还贷现象可能减少，有利于银行稳定住房贷款规模。