拉房价，这次是动真格的了

之前我说，收储去库存作为救楼市的终极大招，一旦加速落地将会是一个重要的拐点；

但很多人都没啥感觉也不看好——怎么就终极了？

要说收房条件，有够苛刻；

要说收储资金，更是比不上08年的4万亿救市；

还有一个就是不理解，如果保障房越收越多，不也代表未来会去大力挤压掉市场的刚需，那还有什么必要买商品房，去上赶着当最后一棒接盘侠吗？

可以理解大家当下的悲观，但也正因此，我才越要提醒各位，这波收储去库存的大力落地，恰恰是在向你表明：

未来的商品房，一定是比你选择去租房、去买保障房更香的存在。

关键在于，你有没有把握住当下这个入场时机。

收储去库存的加速落地，会倒逼买房的性价比被持续推高。

如何说？

结合最近释放的其他一些信号来看，有3点最主要的原因：

1、你租房和持有保障房的成本，会大大增加

要知道，在地方收储资金有限的情况下，要想获得额外的盈利收入，就势必要去抬高保租房或者保障房的价格。

毕竟房租和房价，房价不能先涨，就得先人为地去推动整体的房租上涨。

上周央妈的二季度货币政策报告正是在说明这个事情，具体表述为：

过去十年我国CPI中房租分项年均上涨超1.2%。

若假定未来仍能长期保持这样的租金增长率，相较于既定的购房成本，租赁住房总的收益率在静态租售比基础上有望提升至3%以上，将高于多数资产回报率。

央妈甚至亲自喊话：住房租赁产业是未来房地产市场发展的重要方向。

这意味着，如果你不买房，后期等到地方收购的房源足够多，就一定会去重新拥有租赁市场的定价权，而这个时候你就是后悔也要承担租金上涨好几倍的成本了。

而据我所知，一线城市有部分公租房项目目前就已经在践行租金上涨的大动作，一次性能涨个66.7%。

至于保障房，一直以来都是刚需的首选，但如果我告诉你，你原来的购房款拿去存定期也有年收益2%的利息，再加上1%的折旧率，相当于3%的持有成本

——这期间你还不能出租不能闲置，后面就算到期可以转让房产了也不能比原来的购买价高，那对比起后期能拿到3%回报率的商品房，你还会觉得它更香吗？

更何况，按当前低利率的大趋势，租售比趋于3%甚至更高的情况下，对应的商品房价也很难跌了；

如果还跌，反而是买入机会。

2、市场归市场，保障归保障后，城市与城市间的差距会越加凸显出来

啥意思呢？其实就是房价会在这个过程中去加速分化。

你可以简单理解为，国家队现在重点落在收储的城市，就是为了推动这些城市先扭转供需、先涨起来。

扭转供需，本质上也是通过收储给城市抢人口、抢人才的一种手段。

毕竟刚毕业的年轻人都是租房的，而想省生活成本就只能去租保障房，所以保障房多了反而是越能吸引年轻人流入的一种。

而只要年轻人源源不断地愿意来，最后在城市里赚到钱以后，也一定会选择到核心区去买房，并继续支撑核心区的价格，所以房价也一定会先涨起来。

所以这也是为什么我最近一直在说，如果未来我们的产业风口在AI、在高科技，那么如果你转行不了到这些行业里，你就直接去这类产业扎堆聚集的城市。

对于各位来说，当下也正是一个你对所在城市、片区甚至于你住的房子价值做筛选和评估的机会。

比如你现在手上就有资产的话，你要去关注的，就是你的商品房是不是也落在了跟保障房一样的片区、又或者跟保障房一样很难再具备增值的属性。

如果是，那就要趁当下抓紧做好置换了。

还有最重要的第3个原因：

3、正是国家队之所以从8月开始加快了收储速度，也意味着部分城市的房价来到了一个相对的底部区间

像前两天深圳收储的细则一出来，很多人都在诟病，说条件卡得那么严有什么用？

但我反而认为，深圳这个动作，象征意义更大于它的实际意义，毕竟它本身就是全国最不依赖土地财政的城市

——所以其实更多是想向大家去传达，深圳楼市已经下跌很多了，很快将迎来筑底回暖的信号。

而深圳之外，目前加大力度去收储的更多城市，我建议大家同样可以重点关注起来。

因为这意味着将会有更多资金去流入到这些城市，而钱在哪人就在哪，人在哪房子的需求也就在哪，需求多了房价触底止跌的速度自然也就更快；

当然，这些收储的城市，目前全国范围内已经超过了60个，在普跌分涨的大行情下，显然也不是每个都会很快迎来止跌，而是会根据去库存周期决定；

而在这些城市里面，在下半年就将先一步迎来回暖的，城市价值更靠前的，我们大胡子团队经过全国性的考察后，认为也就只有13个城市。

轰轰烈烈的去库存大战，又再一次打响了。

但和上一轮棚改最大的不同是，这一轮的收储，不会再重演第二年房价飞涨的历史。

为什么？

因为收储我们强调的是盘活存量，而盘活存量一共就2条路子：

1个是让城市更新完全取代之前棚改和拆迁的盛宴。

啥叫城市更新？

其实就是旧改——在不大拆大建的基础上，对于房龄在21年以上的老房子去进行修复改造。

比如，更换老旧管道、加固楼梯过道、粉刷内外墙壁、安装电梯、增加小区绿化停车位等等。

住建部还明确指出，楼龄在21年以上的房子将全部按照上面的方式来进行处置

——也即大约80%的老房子将接受旧改，只有20%被列为存在安全隐患的高危建筑才会被拆除。

所以，想靠抄底老房子博拆迁、博“以旧换新”的朋友，现阶段还是省省力气省省钱。

当然如果你说你是手上现在就持有这些城市的房产，那现在就是你出手进行置换的最后时机。

否则再往后你哪怕爆出个骨灰价，很可能都会面临卖不出去的情况。

另1个，就是从卖地模式转向卖租模式。

这里我还希望大家去理解一个事情，就是土地是国有的，而从土地上长起来的房子，是GJ拿来收税的工具。

而只要是工具，地方收入的大头一朝被承压，就一定会快速找到另外的突破口去弥补。

消费税是一个，但落在房子上，房租和房地产税更是大头。

很简单的成本转移方式，赚不到你卖地的收入，就赚你租金的收入，因为住永远是我们老百姓的刚需，你不买就会租，很合理的。

至于房地产税，有很多人因为这个看空楼市，可实际上在它全面落地前，我们的楼市就会迎来止跌回暖。

因为当大家都选择去租房的时候，这里面选择买房的人就会赢麻，再带动整体的一个收益曲线，让整个市场活跃起来。

而在这个时候，作为个体你需要去做好判断的就是：

你所在的城市有没有保障房收储的公告，又或者在不在以旧换新的城市名单中；

如果不在，接下来的楼市回暖，以及所谓的低成本套利买房，也将与你无关。

我还是那句话：做决策前，先看看市场上的趋势和信号，引导你往哪里去你就往哪里去。

特别是在三四五线小城市或者县城有房子、有置换需求的朋友，更要时刻关注你所在城市的政策变动；