城市对商品住房“以旧换新”的支持日益增多。4月23日，深圳成为又一个推行此政策的一线城市。据统计，自去年起，已有超过40个城市加入这一行列。

然而，各城市实施的“以旧换新”政策力度及具体操作细则各异，导致实际效果呈现出显著差异。以郑州为例，该市“以旧换新二手房”登记入库数量迅速突破180套，仅用不到四天时间便达到试点阶段收购计划的36%。与此同时，深圳乐有家地产中介在“以旧换新”试点启动不到一周内，已签约7单客户。

尽管如此，业界普遍认为，由于二手房交易和评估耗时较长，目前“以旧换新”政策的整体成效尚不显著。这一举措旨在促进一二手房联动，降低交易成本，但同时也暴露出诸如二手房参与门槛高、评估价或交易价偏低、新房选择有限等痛点。

“以旧换新”的最大难题在于成功出售旧房。2023年起，多个城市已开始推广此类活动，至今参与者持续增加。各地政策主要涵盖两类模式：一是房企与经纪机构合作，优先推销旧房，若在规定期限内售出则协助购买新房；二是开发商或国资平台直接收购旧房，所得款项用于购买特定新房项目，此模式在近年来尤为盛行。

深圳房地产业协会与房地产中介协会于4月23日联合启动的“以旧换新”项目即采用第一种模式。在此之前，乐有家已于4月19日携手绿景白石洲展开“以旧换新”活动，至今已签约7位客户。

乐有家强调，“以旧换新”关键在于助力业主加速旧房销售。其调查结果显示，七成以上的参与客户主要动机是借助此途径快速卖出旧房。该政策推出后，众多业主主动联系经纪人咨询详情。

乐有家合作的新盘为深圳南山区绿景白石洲项目，其价格颇具吸引力，与周边二手房形成35%至40%的价格倒挂。据乐有家介绍，已成交的“以旧换新”案例中，多数情况下旧房与新房之间的价差不大，旧房售出所得款项足以支付新房总价的60%以上。客户在经济上承受的压力相对较小，且在流程上享有两个月的房源锁定期。期间若旧房成功售出，预付订金将转为购房款，继续新房交易流程；反之，客户可无责退订新房。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，困扰“以旧换新”的首要问题是旧房销售。开发商通常设定两个月左右的房源锁定周期，意味着卖家需在两个月内售出二手房，而这在现实中颇具挑战。为获取“买新”优惠，卖家往往需在“卖旧”时适当降低挂牌价，以在新房购买中得到补偿。

无论是个人交易还是官方收购，旧房折抵新房房款的比例通常介于60%至80%，最高可达90%。部分城市甚至明确规定了抵扣比例，如无锡市梁溪区“以旧换新”政策规定，存量二手商品住房总价不得超过新购房源总价的60%，且限定五个指定楼盘。

在不同城市和政策模式下，二手房折抵价格存在差异，有的低于市场价，有的接近或略高于市场价。例如，一位苏州二手房业主表示，其房屋在“以旧换新”过程中被官方以与市场价相当的评估价收购，若通过市场交易可能难以达到此价格，而指定的换新楼盘恰好符合其购房意愿。

李宇嘉认为，“以旧换新”政策的关键在于激发二手房业主的换房积极性，政策应聚焦于满足业主改善居住条件的需求，通过降低成本、缩短置换周期以及提供心仪且优惠的新房选择等措施实现。同时，保障卖不掉二手房时“无责退订新房”，为参与活动的二手房业主提供充分的安全保障。

尽管许多城市提出“以旧换新”的政策导向，但当前仍处于探索阶段，整体效果并不明显。许多城市对参与“以旧换新”的二手房设定了门槛或要求，特别是在国资平台主导的旧房收购中。

以郑州为例，试点阶段收购的二手住房需满足房龄不超过15年、无未结清房贷、位于三环以内等条件。而换购的新建商品住房须为已取得房屋竣工验收备案证明的现房。

截至发稿时，郑州市房产交易服务平台系统已登记超过180套“以旧换新二手房”，总价区间为29万至318万元，多为一室或二室小户型，面积大多在70平方米以下。目前，郑州共有58个新盘参与“以旧换新”，房价在8100至42000元/平方米之间。记者以购房者身份咨询郑州多个参与活动的新盘项目，得知通过“以旧换新”方式购房并无特殊限制，所有在售房源均可选择，支持全款或按揭贷款，二手房收购款项可用于抵扣房款或首付，具体优惠根据项目现场情况确定。

在扬州，自去年9月起鼓励房企开展“直接收购”式“以旧换新”业务并进行试点。截至今年2月底，扬州市区已有超过200套二手房被房企直接收购。据“扬州发布”数据，一家积极参与试点的房企在五个月内收购二手房总额约2亿元，带动新房销售额近5亿元。

李宇嘉建议，初期可选择资金紧张、愿意让利的开发商参与“以旧换新”，通过实践证明该活动对提升销售的有效性，进而对其他开发商产生示范作用。易居研究院认为，针对“以旧换新”存在的潜在问题或矛盾，未来可通过完善评估机制、细化房源分类和研究再利用模式等方式逐步解决。