近来,我查阅了当前土地与住房供应数据,惊讶发现众多二线城市正大幅削减今年的土地供应量。房地产市场似乎正步入一个全新阶段:土地住宅供应显著缩水,市场全面转向去库存。以苏州、重庆、成都、沈阳、昆山、佛山、中山、东莞及福州为例,它们的土地供应计划均出现显著下降。其中,苏州商品住宅用地供应缩减近63.5%,重庆住宅用地计划供应锐减一半以上,沈阳商品住宅用地供应更是骤降逾七成。这些数据清晰揭示了住宅用地供应大幅缩水的趋势,许多城市降幅甚至达到腰斩级别。
地方政府对土地供应的骤然收紧,显然并非主动选择,而是现实困境使然。首要原因是新房库存积压严重,全国范围内正处于去库存周期。截至3月末,全国商品房待售面积同比增长15.6%,住宅待售面积增速高达23.9%。重点监测的30个城市中,超过八成城市去化周期超过18个月警戒线,长春、珠海、东莞等地去化周期甚至超过40个月。
其次,开发商资金链紧张,无力购地,即使资金充裕的开发商也因市场低迷而谨慎行事,专注于销售现有库存以偿还债务。一季度拿地的房企几乎全为央企、国企或地方城投,他们倾向于在一二线城市竞逐优质地块,而非郊区土地。因此,大量郊区地块遭遇流拍,进一步促使地方政府削减土地供应。
在土地供应大幅减少的同时,核心区域优质地块的地价持续攀升,多地刷新地王纪录。土地成本上升与供应紧缩相互作用,犹如隐藏的定时炸弹,预示着市场格局即将发生变化。
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