太狠了，房子供应大缩水：多地腰斩，库存锐减，爆点隐现

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2024-04-20 07:04:46 凤凰网

近来，我查阅了当前土地与住房供应数据，惊讶发现众多二线城市正大幅削减今年的土地供应量。房地产市场似乎正步入一个全新阶段：土地住宅供应显著缩水，市场全面转向去库存。以苏州、重庆、成都、沈阳、昆山、佛山、中山、东莞及福州为例，它们的土地供应计划均出现显著下降。其中，苏州商品住宅用地供应缩减近63.5%，重庆住宅用地计划供应锐减一半以上，沈阳商品住宅用地供应更是骤降逾七成。这些数据清晰揭示了住宅用地供应大幅缩水的趋势，许多城市降幅甚至达到腰斩级别。

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地方政府对土地供应的骤然收紧，显然并非主动选择，而是现实困境使然。首要原因是新房库存积压严重，全国范围内正处于去库存周期。截至3月末，全国商品房待售面积同比增长15.6%，住宅待售面积增速高达23.9%。重点监测的30个城市中，超过八成城市去化周期超过18个月警戒线，长春、珠海、东莞等地去化周期甚至超过40个月。

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其次，开发商资金链紧张，无力购地，即使资金充裕的开发商也因市场低迷而谨慎行事，专注于销售现有库存以偿还债务。一季度拿地的房企几乎全为央企、国企或地方城投，他们倾向于在一二线城市竞逐优质地块，而非郊区土地。因此，大量郊区地块遭遇流拍，进一步促使地方政府削减土地供应。

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在土地供应大幅减少的同时，核心区域优质地块的地价持续攀升，多地刷新地王纪录。土地成本上升与供应紧缩相互作用，犹如隐藏的定时炸弹，预示着市场格局即将发生变化。

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长远来看，减少土地供应有助于市场健康发展，但短期内地方政府财政压力增大。随着供需关系调整，市场有望在去库存过程中找到新的平衡点。一旦存量新房消化殆尽，部分一二线城市或将面临供不应求的局面，房价上涨压力随之显现。这一过程对部分城市来说并不会漫长。

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值得注意的是，中国房地产市场已由过去的囤地模式转变为高周转模式，这意味着当前在建项目的土地多源于近一两年的供应。这种供地模式降低了系统性过剩风险，地方可根据实际情况灵活调整供应。当前市场成交低迷，可能是近年来成交量最低的阶段，然而随着居民负债状况改善、改善型需求释放以及新房库存下降，市场低迷态势终将迎来转折。

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