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房地产还有救吗?被高房价给折腾惨了

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2024-04-03 09:45:28  ZAKER

房地产还有救吗?

不管你是希望上涨还是下跌,现在的房地产市场已经没有了往日的辉煌,房价已经进入了下跌通道,并且大部分城市的房产已经开始失去了金融属性。一句话房地产的投资将变得越来越难,房价的上升将变得越来越难。

最近无意中刷到一个视频,一个小哥说他活着最大的动力,就是每周去看上海哐哐下跌的房价。隔着屏幕都能感受到年轻人这些年被高房价给折腾惨了。房地产还有救吗?

过去有句话叫做有房子的都希望房子涨,没房子的都希望房子跌,那么现在是有房子的人多呢还是没有房子的人多呢?所以呼声代表不了市场,房价的下跌已经不可逆转了。

从现在的趋势发展下去,马云多年前预言的"房价如葱"大概率要在很多地方实现了。

而且很多地方呈现出了一种不可挽回的态势,因为"二次城市化"马上就要开启。

大家观察各省最近几年的一些行为,就能看出来,各省都在倾全省之力打造自己的"一省一城",所有产业都往那唯一的城市里堆,提高竞争力吸引年轻人。后续的结果必然是年轻人继续向大城市聚集,小地方更加空心化。那小地方的房价可不就跟葱差不多了嘛。

房地产还有救吗?

其实全世界都呈现出了一个态势,人口多的国家最后只剩下了几座超级城市,人口少的国家只有一两座。比如韩国现在只有一大一小俩,首尔和釜山。日本也只剩下了东京和大阪。其实按照经济圈来看,日本和韩国只有两个城,首尔圈2600万人口,东京圈4000万。房地产还有救吗?

毫不夸张地说,中国未来会出现几个上亿人的城市圈。现在的长三角那几个城市,上海,杭州,宁波,苏州,无锡,明显要形成人类历史上最大的经济圈。还有广东那边,广州,东莞,深圳,澳门,珠海,惠州也会彻底连成一片,形成一个巨大无比的城市圈。

很多人对这种聚集很不满,指望国家调控,让经济别这么集中。其实想想就知道,你是个刚毕业年轻人,你想从事新能源产业,那全国可选的城市不超过三座;你想做互联网,可选城市不超过五座;你想做金融,又只剩下三座了。年轻人会跟着产业走,好产业只会呆在大城市。

也别指望其他转移支付了。国家给东北建设的钱,被各种开着"大57"的包工头大哥们赚走后,他们转身就跑北京和三亚给自己和父母买豪宅去了。给东北老人们养老金,直接从三亚的ATM里取出来了,然后去买东部的各种花里胡哨的东西。

资金和精英年轻人一样,会自发跑到效率最高的地方,你再咋干预,只是多转一个弯,改变不了结果。今后转移支付会继续,不过也别太指望有啥明显效果。

所以说人口下降,对于房地产行业整体来说是天大的利空。但是对于局部来说,又完全是另一个故事,接下来所有年轻人都得用脚投票,选择城市就是第二次投胎。

房价短期肯定是看空的,因为现在并没有多少利好因素。

每个城市支撑房价的主力中产阶级都在萎缩,债务雷和各种信托不知道要爆到啥时候,每爆一个,都得消灭一堆中产。这种情况下,说房价能好起来多少有点看不开。

而且之前房价屡创新高,房地产自己也是个发动机。也不复杂,房地产给基建筹钱,催生了无数的土方、包工头大哥,这些人有可怕的购买力。他们赚钱后第一件事就买豪宅,然后就去买揽胜,也就有了那句话,"工程的霸道,土方的虎"。还有各种工程项目的"三项五总",房地产公司公司各级管理人员,都是买房主力。

现在这些人都遭到重创。

那房地产会一直烂下去吗?

当然不会了。

有两个铁一样的事实:

没有任何一个国家,经济一片大好的时候,核心城市房价还在下跌。所以只要中国不陷入日本那种长期的停滞,核心大城市就没啥事。

正儿八经的国家,只要持续发展,主力城市的房价长期就是上升态势。

所以问题就变成了:中国未来经济是和日本过去三十年一样一潭死水,还是修整之后继续向上。

我是觉得还会继续向上。只要经济向前发展,那房地产长期来看就差不到哪。

未来的中国,房价版图应该是一个个的同心圆,或者跟上海那边似的,几个同心圆组成一大片,同心圆的中心房价最高,然后一层层往外扩散。

那问题来了,今后人们还会继续买房吗?

这一点其实没啥选择。

大家知道吧,你现在的500万,谁都知道十年后可能不值500万了。那为啥不值呢?

因为有通胀。

再深层次地想想,就会发现:如果一个东西被社会当成了财富,那就有一群人千方百计想扩大供应。

比如古代银子比较值钱,沿海地区的人去日本买银矿,通过海上贸易赚西班牙人的银子;古董比较值钱,就有无数人去盗墓;钻石比较值钱,英国倾全国之力去南非打了一场仗抢钻石矿;比特币比较值钱,现在连北极圈都在挖矿。

最后的结果是,如果这个东西如果产量变化不大,那就能维持住价值。比如黄金产量几乎都是每年2%,古董产量就更不行了,所以价值一直很高。比特币也是这个逻辑。

但是白银和钻石的增量太大,很快就贬值的不成样了。

货币也是这个道理,各国官方总是管不住自己的小手。

事实上最近100年里,90%的货币因为官方自己忍不住提高供应量,最后变成了废纸,只好重新发行新货币。发行新货币之后继续管不住自己的手滥发。

有钱人们普遍知道一个问题,钱这东西最没意义,尤其纸币,尤其把时间拉长到二三十年甚至更长时间的长度上,纸币更是没意义,那玩意不是财富,财富也不是纸币,短期不明显,长期特别明显。

财富是需要载体的,可以人为迅速扩大存量的东西长期看都没法储存价值。

政府想扩大,却扩大不了产量的东西,那才能保存价值。比如黄金,各国政府都在使劲挖,产量一直不行。历史上几乎所有文明都把金子当载体,主要就是因为这玩意增长极其缓慢,储量和开采难度把每年产量给压死了,最近一百年平均每年增长不到2%。

再比如核心地段的房子,也是政府想扩大,但是每年增量就那么点,拆迁拆不动,土地又不可能变出来。

富人们总是在寻找这种增长极其缓慢的东西,这也是为啥东西方有钱人都喜欢屯地,土地也是这样一种东西。

这也就解释了,全世界所有正儿八经的国家,既包括所有发达国家,也包括土耳其,伊朗,委内瑞拉,印度这样的奇葩,他们的大城市核心地段房价整体是极其稳定的上涨。

现在韩国首尔的江南区,房价达到了恐怖的40万人民币一平米,首尔现在平均房价14万人民币左右一平米。之前很多人说韩国房价崩了,其实说的是韩国版的"蛋壳公寓"爆了,他们的"燕郊"跌了一部分,被以讹传讹成整个韩国都爆了。

当然了,任何资产都不可能一直涨,美国纽约和旧金山的房子跌的时候多了去了,但是并不影响长期走势。

哪怕日本那个奇葩,衰退了几十年之后最近几年也补涨了。

那为啥是这些核心城市的房产,而不是全国的均匀涨呢?

主要是因为"服务本地化"。

大家去过美国就知道,他们那边的工业品或者肉什么的很便宜,因为都是从廉价产地买过去的,比如中国越南的工业品,阿根廷的牛肉,智利的车厘子,马来的榴莲。但是理发、看病、牙医却非常贵,因为这些服务没法进口,只能是美国本地"不廉价的劳动力"来给你做,当然贵了。

各国一线房产也是这样的,教育、医疗、娱乐什么的服务业,都是严重本地化的,你希望享受好的配套资源,你就得住到那附近去,你不可能住在鹤岗享受北京的资源。你想挤进去,那就得花钱。

还有,好工作几乎都集中在人才聚集的地区,咱们国家教育资源又和房子严重绑定,所以逼着大家必须下手。现在除了一线城市,其他城市几乎不可能给普通员工一个月三万以上的工资。

所以说各国一线城市的房子和本地老百姓的平均收入多少有点脱钩,因为各地土豪婆罗门也会去附近一线购置物业,最后导致房子和本地绝大部分居民的收入脱钩。

中国用限购某种意义上控制住了这种资源的向上富集,但如今限购也摇摇欲坠。

看出来了吧,好地段的本质就是"本地化"的好资源。

这也是为啥上海静安区,北京二环里,天津和平区,大部分房子都破的没法看,但是依旧非常非常贵。贵的并不是那些四五十年前的砖头,而是周围的配套设施。

而且大家会发现,如果一个国家持续发展,可能会带来两个结果,如果经济特别好,作为各国核心资产的房子肯定会升值。如果经济不好,政府使劲放水,汇率贬值,房子也会升值。

转了一圈,大家会发现,如果你有钱了,让你重新思考手里的购买力怎么能转移到二十年后不损失,你会很快反应过来有种东西叫"财富载体",全世界最硬的财富载体,只有黄金和超级城市房地产,现在又多了个加密货币,咱们这里不多说了。

不过黄金有个大问题,它没有现金流,所以房地产从来都是一个最稳的投资选项。美国那些豪门的象征,肯定是房子加基金,基金用来炒股。

而且必须得有合适的投资产品,不然大资金可能就跑了,去买别的国家的投资品了。

说到这里,大家可能纳闷:都这个时候了,博主你还在劝大家接盘?

绝对没有。

我一再给大家说,"长期看涨"和"短期下跌"并不矛盾,大家可以去看看百年长牛的美股,也有过短时间内跌掉30%。美国核心大城市的房子也是"长牛"的,也经常有大幅下挫。

如果中国持续发展,哪怕跌到每年2%的增速,中国最核心的资产也就是好城市的房子没道理不涨。

"衣食住行,吃喝玩乐",这几样几乎概括了人有钱之后所有开销走向,除了房子,其他都花不了多少。而且人有钱之后,第一件事就是给自己搞个大房子,换你你也搞。

小钱和大钱是不一样的,日常开支大钱真花不出去。只要经济向前,就有人会不断赚到大钱。

但是这两年的情况大家也看到了,现在主要面临这么几个问题:

新旧产能过渡,比如之前全国二线城市以下婆罗门最赚钱的行业,无疑就是干工程,东北包工头恨不得整层买下北京和三亚豪宅,现在他们太多工程垫款收不回来,可能得变卖房子抵债。

还有各种信托和基金暴雷,导致头部的财富群体们损失惨重。

还有一些人因为恐慌,干脆抛掉房子润掉了。

此外观念也发生了变化,前些年那么多人杠杆加到极限买房,到现在逆向操作,能不贷款就不贷款。

最关键的,房子这东西带有强烈的金融属性,那就必然意味着大家"买涨不买跌",太多的钱都在那里观望,等着跌到位再进场。

这就跟股票似的,下跌会把潜在购买力给赶出去,想买的又不敢进来。像极了过年那几天的大A,当时太多人知道已经超跌了,依旧不敢入场。等到救市资金入场,散户们又跟金鱼似的一拥而入,很快拉回到3000点了。

所以现在这种情况,和年前那段时间的股市很像,各方都在等着政府给利好,顺便等着负面因素消化完,比如等着包工头们该爆仓的爆仓,该跑路的跑路,到时候抛盘少了,情况能好点。配合政府不断出利好,相当于打一场艰苦的"逐次抵抗"。

而且政府会铁了心把房价一直拉下去,房地产对于全世界任何一个国家来说都是支柱产业,咱们之前对房地产打压有点过头了。

等到一线慢慢稳定下来,随后会扩散到二三线,逐步都稳定下来。但是具体多长时间,这个谁都说不准,越往基层,跌掉的越多。

等经济好起来,然后再来一波反击,到时候跌得少的反而涨的多。

很多人在聊那个"租售比"。

现在房价租售比太低,比如北京这边1.4%左右,不如把房卖了存银行收利息。有些人据此认为房价会一直跌,跌到租售比超过银行存款利率。

不过现在各方的共识是,国家要把存款利率降下来,降到1%附近,甚至更低,有人预测零利率。到时候你卖房就没啥必要了,因为存银行也不赚钱,还不如继续把房租出去赚房租。

尾声:

几乎不用怀疑的是,房地产再也回不到过去了。这一波之后,绝大部分房子都会彻底失去金融属性,跟车似的,买到就贬值,越用越贬值。而且一线能升值的房子,就跟劳斯莱斯一样,属于写入"八字"的东西,能不能买到主要看命,绝大部分人也没那么纠结。

到时候年轻人也会跟欧美似的,对买房这事不那么着急,不会产生类似"晚买一年,白混十年"的感觉。

此外影响更大的是政府的治理模式。

这两天有个事,大连的一个打卡景点附近有根电线杆影响了大家拍照,政府在抖音看到大家反馈,连夜就拆了。

土地财政结束后,各地就得向服务型政府转变。怎么能让本地商业好起来怎么做,毕竟商业发达,财政才能宽裕,这样会形成一个正向循环。以前尤其是北方,政府对商业很无所谓,反正可以卖地,这一点上东南沿海和广东那边领先一个身位。

所以土地财政结束也不是坏事。

文末再总结下吧:

1、短期不言底,谁也不知道啥时候到底,李稻葵说一线今年企稳,那二三线就是明年了,大家想买的也可以再看看。

2、房地产,货币,黄金,各种加密货币,这些东西本质都是货币。谁增长慢,谁适合用来长时间存储价值。由于有些地方的房子增量实在是缓慢,再怎么想提产量都提不上去,长期看来更适合"价值存储",肯定会被大资金追捧。

国家层面也必须拉起来,房地产对于各国来说都是经济发动机,包括美国。如果资产持续下跌,很多人就跑了,长期看很危险。客观上必须得给有钱人准备合适的投资物。

3、后房地产时代已经来临,有长期持有价值的已经贵到绝大部分人买不起了,就跟能升值的车一般都巨贵一样,对应年轻人和政府的观念都会发生巨大的变化。房地产还有救吗?

很多人已经不考虑了保值增值了,就好像买车不会考虑增值一样。让有钱人有地方去投资,让想躺的人有个地方躺,这才是真正良性社会。

(责任编辑:卢其龙 CN070)
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