3月是楼市传统的“小阳春”，伴随着2024年不断释放的政策利好，很多城市二手房的看房、成交热度明显上升。其中，北京、上海、深圳二手房市场复苏明显，3月份的成交量双双突破当地“荣枯线”，而深圳二手房销售已超去年同期。

中指院统计，截至3月31日，重点城市二手房成交套数已连续6周环比增长，上周（3.25-3.31）成交量更是达到了2023年下半年以来周度最高水平。另据贝壳研究院监测，今年以来，贝壳重点50城市二手房成交量持续向上修复，部分城市和产品价格跌幅止跌甚至略有小幅上涨。

相较而言，新房市场则仍显清冷，据开源证券监测，2024年初至今，全国64城商品住宅成交面积累计同比下降44%；而全国17城二手房成交面积累计成交面积同比降幅已收窄至约20%。

多位受访人士认为，受惠于各地优化限购政策释放需求、降息形成利好等多方面因素影响，各地二手房市场出现成交上涨，但这多是由以价换量推动，并不意味着当下入市信心已完全恢复。

新房、二手房两重天

步入3月份，不少城市的二手房市场活跃度提升明显。

一线城市中，深圳的二手房市场在3月份则不断刷新历史纪录。据深房中协统计，3月全市二手房网签达5196套，环比增长116.6%，同比增长5.1%，突破了5000套行业荣枯线。这也是时隔3年，深圳月度网签量再次突破5000套。

北京、上海的复苏态势也有所显现。据北京市住建委官网数据统计，3月二手房网签量14280套，环比上涨125.5%，也突破了1.2万套的“荣枯线”，并创下了近一年来的最高点；上海的3月二手房成交量超2万套，越过1.5万套的“荣枯线”，市场回暖迹象明显。

据克而瑞监测，在武汉，2024年第8周-第10周二手房成交节节攀升，其中第10周周成交套数高达1322套，与2023年第10周成交量基本持平；在天津，今年第8周-第11周二手房成交走高，其中第11周周成交套数达到1092套，基本已达去年二季度以来周度高点。

整体来看，重点城市二手房市场大多呈现出了“小阳春”的迹象。

据诸葛数据研究中心监测数据，2024年第13周，重点10城二手房成交量约为1.98万套，环比上涨6.94%，总体成交量延续平稳上行态势，实现“六连涨”，且成交量还创下了自去年5月份以来周度新高。整个3月份，重点10城二手房成交超7.23万套，较2月份大幅上涨123.35%。

二手房市场相对良好的表现由多重因素促成。中指研究院市场研究总监陈文静分析称，一是春节后部分城市二手房挂牌量提升，部分业主降价带动，二手房活跃度相对较高，同时，随着二手房挂牌量增加，部分优质户型、更高性价比的二手房项目入市，也在一定程度带动需求入市。

此外，二手房作为现房，购房者所见即所得，也缩短了购房者的入住时间，购房者偏好度相对更高；春节过后为小学入学办理时间，为满足孩子上学需求，部分购房者集中入市，也推动了二手房市场活跃度提升。

将时间线拉长可以发现，今年以来的二手房市场整体上表现出较好的修复态势。贝壳研究院二手房市场监测数据显示，2024年春节过后，贝壳重点50城市二手房成交量持续向上修复；尽管由于去年特殊的高基数，今年1-2月份二手房交易量比去年同期减少，但比2022年同期明显增加28.5%。

在3月前两周，深圳、南京、合肥、长沙、兰州等多个城市的贝壳二手房成交量超越去年同期。“今年看房客户数量与去年相当，但新增房源有所减少，有利于后续市场供求关系改善。”贝壳研究院表示。

二手房与新房市场是高度相关的。尽管目前我国的住房供需总体基本平衡，但当下的住房需求绝大多数是“卖小买大”、“卖旧买新”的改善需求，而在房屋总价处于高位的现阶段，改善置业的资金门槛颇高，卖掉旧房成为置换的关键环节。

在一二线城市，房地产市场已经形成了“卖一买一”的置换链条，二手房市场的卖家往往会成为新房市场的购房者，并且也会通过出售二手房获得购房资金。于是，二手房市场活跃起来之后，也就有助于置换链条重启、增加市场活力，新房销售也将得到有效恢复。

新房存滞后效应

目前，二手房市场的热度并未能带动新房成交，多位受访业内人士认为，现下二手房市场尽管有所修复，但成交量还不够多，并不意味着当下入市信心已完全恢复，不足以拉动新房市场。

58安居客研究院院长张波向记者表示，目前一线城市老旧二手房的成交还未出现明显抬头迹象，这与一线城市限购依然偏严有关。“例如上海放松了外环外单身的限购，但大量外环内老破小的目标客户正是单身人士，由于外环内老旧二手房成交未能快速提升，大量的置换需求就被卡在卖房这个环节。”

事实上，许多城市当前二手房市场的热闹、部分城市的成交改善，多是以价换量所致，市场并未真正进入景气的态势。

在南京，3月份二手房整体成交均价约为26245元/平方米，环比则下滑4.9%，房价回落至2.7万大关以内，且逐月走低。在天津，业主挂牌预期已大幅降低，房价持续下降，据克而瑞监测，天津新房和二手房价差在2023年下半年以来明显走阔，截至2024年2月末，天津新房成交均价为17926元/平方米，二手房则为10136元/平方米，价差近8000元/平方米。

即便是一线城市北京，二手房价也在持续走低。据国家统计局数据，2023年9月至2024年2月，北京二手房价格已经连续五个月环比、同比都在下跌。克而瑞认为，若二手房价格继续下调，未来可能会传导至新房端。

房地产市场当下的形势也延缓了部分购房者入市的进度。陈文静认为，部分置换需求在二手房卖出后持币观望情绪仍较重，一定程度延缓了置换新房的速度，同时部分购房者仍观望后续政策出台落地，等待更适合的时间入场。整体看，从二手房售出到购买新房之间需要一定时间。

值得一提的是，二手房持续以价换量的另一个结果，是让新房逐渐丧失价格优势，形成竞争关系。

张波表示，目前很多一二线城市的二手房其实是在抢一手房客源，而非热度传导。2022年之前不少板块存在一二手房倒挂，“打新”人群看中的是新盘的价格优势，而2023年二季度开始，二手房价下调幅度加快，不少板块的一二手倒挂已经消失，这就导致新盘的价格优势不在，由于二手房中存在不少急售的“笋盘”，次新二手房价格甚至低于新盘价格，加之二手房“所见即所得”的优势，导致更多人群愿意选择优质次新二手房。

上述房企市场负责人也认为，之前房地产行业发展高峰期超供的新房，如今会转化成二手房，蚕食新房市场的空间，因此“市场成交总量会较早恢复，但是新房市场需要更长时间”。

不过，业内认为，随着房地产供需两端政策持续优化调整，购房者置业意愿或将迎来温和修复，叠加“白名单”项目融资支持持续落地，项目建设推进也有利于提振市场信心，进而带动新房销售边际好转。