原标题：房地产，真的救不动了！

房地产，真的救不动了！

如果用两个字来总结2023年的楼市，你会怎么形容？

我的答案是：失望！

2023年，全国27个省市出台了多达622次楼市松绑政策。

图片来源：克而瑞地产研究院

转折点出现在2023年7月，中央对房地产作出定调：

房地产供求关系出现重大转变。

此后，频繁的救市政策雪花般落地：

首付比例下调；

存量房贷利率下调；

首套房贷利率下调；

认房不认贷落地；

部分城市放松限购限贷；

……

如果统计出台救市政策的城市名单，大致是这样的：

图片来源：克而瑞地产研究院

600多次的政策、覆盖200多个省市，如滔天巨浪席卷而来。

但换来的是，楼市留在大坑里岿然不动。

2023年初的小阳春，曾让人以为大行情就要来了，楼市正在复苏。但仅仅两个月过后，热情早已消散。

最终的成绩单，也有点不好看：

2023年，全国房地产开发投资同比下降9.6%；商品房销售面积同比下降8.5%；商品房销售额同比下降6.5%。

让人无奈的是，从4月份之后，政策一个月比一月多，但销售情况却一个月比一个月差。

而二三四线城市，更是成为重灾区。

像苏州这样的强二线城市，新房成交面积也同比下跌了37%。

这种政策与销售背离的背后，是“魄力”与“信心”的问题。

救还是不救？

全力救还是慢慢救？

救重点城市还是救全局？

在“救市稳经济”和“房住不炒”间的犹豫，导致政策如钝刀子割肉，一点一点释放。

典型如厦门。去年9月，厦门取消岛外限购之后，市场表现仍然平淡。于是在11月再度出手，全市取消了限购。

而市场的预期，也被慢慢磨没了信心。

即便有600多次放松政策，依然无法拯救信心。

2024一开年，又有几个核心城市出台放松政策：

1月27日，广州取消120平米以上住房限购；

1月30日，在上海缴纳5年社保或个税的非户籍居民，可在外环以外区域限购1套住房；

1月30日，苏州全面取消限购。

3个核心城市，3种放松方法，广州上海还是透露着点“矜持”。

有意思的是，苏州取消限购之后，迎来的却是“砸盘”：

诸葛找房网站显示，苏州24小时内有1245套房源降价，107套房源涨价。

你以为这是买入的好机会，但别人看到的，都是卖出的机会。

收入预期没有恢复，需求也就没有恢复，信心也无从谈起。

当取消限购都不好用了，该咋办？

是时候出台更宏观、更有力的、超预期的大招了！

除了需求端，供给端的房企也是被拯救的重点对象。

而所有关于房企的问题症结，都集中在了资金链上。

没钱，还怎么保交楼？

于是，从去年初开始，关于支持房企融资的政策、会议就不断。

2月，允许基金投资存量住宅以及市场化租赁住房项目；

3月，支持消费基础设施发行基础设施REITs；

7月，“金融16条”延后至2024年底；

7月，民营经济31条措施出台；

8月，房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制；

10月，要求“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”。

直到11月，“三个不低于”的硬性指标出台：

各家银行自身房地产贷款增速不低于银行行业平均房地产贷款增速；

对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速；

对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。

从“三道红线”到“三个不低于”，对房企的资金态度，已经彻底逆转。

尽管环境宽松许多，但从全年结果来看，房企的资金问题依然严峻。

图片来源：克而瑞地产研究院

2021年，克而瑞统计的80家典型房企融资总量首次负增长，同比下降24%。2022年，再次下降34%。

到了2023年，融资总量再次下降28%。

尽管降幅有所缓解，但资金紧张依然伴随着每个房企。

接着，房企“白名单”的传言甚嚣尘上。

但直到2024年1月底，部分城市的白名单才终于落地。

重庆梳理房地产项目“白名单”314个，融资需求约830亿元、涉及22家融资机构；

南宁梳理房地产项目“白名单”107个；

昆明梳理房地产项目“白名单”212个，融资需求约916亿元；

天津梳理房地产项目“白名单”22个，涉及融资需求近50亿元；

成都梳理房地产项目“白名单”227个；

青岛梳理房地产项目“白名单”84个。融资需求250.2亿元；

武汉梳理房地产项目“白名单”101个，融资需求541.73亿元；

……

据悉，这批“白名单”覆盖26个省份170个城市，涉及房地产项目3218个。

一个共通点是，白名单都变成了项目制，只管保交楼，不保房企。

压力又来到了银行。

而不在白名单之内的开发商或项目，只能在市场环境中自求多福。

1月29日，香港高等法院颁布命令，对上市公司中国恒大清盘。

曾经的房企巨无霸，也终究倒在债务的泥沼之中。

房企淘汰潮，2024年依旧会继续。

另一个被赋予拯救楼市重任的，是“三大工程”：

保障性住房建设、城中村改造工程、“平急两用”公共基础设施建设。

尤其是城中村改造，被当作“全村最后的希望”。

2023年12月，央行重启PSL，金额达到3500亿元，是这个工具创设以来的单月投放第三高。

这也是2023年2月之后，时隔10个月再次重启PSL。

如果按照以往的投资效应看，3500亿的投放能带来超过万亿的投资拉动效应。

2024年1月，三家政策性银行1月份再次新增PSL 1500亿元。

两次投放，合计达到5000亿元。

尽管没有具体明确资金投向，但明眼人都知道，大概率还是投向城中村改造和保障房建设。

而很多城市，最近也接连宣布城中村改造专项借款成功落地。

西安2个项目获得城中村改造专项借款5亿元；

广州14个项目获得授信1426亿元；

青岛10个项目获得授信154.33亿元；

郑州58个项目获批，计划发放508亿元。

而这批在1月30日统一发放的专项借款，覆盖范围多达近百个城中村改造项目。

加上不少城市都实行了房票制度，城中村改造拉动楼市被寄予厚望。

但说实话，真的还不够。

无论是覆盖城市范围、推进的节奏，还是改造方式，这一轮的城中村改造都无法再现上一次棚改货币化的高光时刻。

城中村改造更像是单点突破，棚改货币化则是大范围爆破。

想要指望“三大工程”全面拯救楼市，期望有点过高了。

更根本的一点是，再也无法创造像过去那样的巨大需求了。

需求，就是直白的消费能力，就是老百姓的钱袋子。

没有需求，一切皆为妄谈。

2024年的楼市，可能还会平静如前。

房地产的难题需要长时间来解决，需要下大力气、超预期的政策来解决。而当前经济还有另一个难题——

地方债，同样是2024年的重点攻坚对象。