原标题：存量按揭利率调整的三个关键问题：如何调整？对银行影响几何？对消费的提振效果如何？

8月31日，人民银行和国家金融监管总局联合发布了《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，明确了降低存量首套住房贷款利率的基本条件、适用范围及调整方式等内容。

当天，农业银行、建设银行等机构就发布公告表示，将抓紧制定具体操作细则，市场也展开热烈的讨论，我们认为围绕这一话题，有三个关键问题需要厘清。

▍问题一：存量按揭利率如何调整？

按揭利率调整的适用对象包括两类贷款，配合“认房不认贷”，将进一步扩大利率调整的适用范围。调整后的存量房贷利率需符合贷款发放时当地房地产政策，避免借款人将利率风险转嫁给银行；考虑到新发个人住房按揭贷款利率自2011 年后经常高于贷款基准利率，预计至少过半的存量按揭贷款会出现不同程度的调降。借款人降低存量首套房贷利率，存在两种路径，借款人可主动申请降低房贷利率，但不排除后续银行批量办理。

▍问题二：存量按揭利率调整对银行影响几何？

提前还贷潮是存量房贷利率调降话题的导火索，对于银行而言，下调存量房贷利率有利于缓解提前还贷问题，留存优质客户。但目前银行净息差已经处于历史低位，下调存量房贷利率会进一步压低银行利润空间，如果存量按揭贷款平均下调80bps，商业银行息差可能下滑6-9bps。本轮调降存款利率对商业银行平均存款成本节约幅度大约在4-6bps，难以完全抵消贷款利率调整的冲击，因此我们认为本轮存款利率调整并非终点，后续仍可能继续下调存款利率，推动存款利率市场化。

▍问题三：存量按揭利率调整对消费的提振效果如何？

存量按揭利率调降还有助于降低居民部门的负债压力，为扩大消费提供了基础，从需求端为经济修复提供进一步的支持。我们测算每户贷款每年减少5000元利息支出，将可以带动3000-3500元的消费支出，而全社会消费有望增加1200-1400亿元，对应0.10-0.12个百分点的名义GDP增速。

▍后市展望：

近期地产利好政策的频繁出台对债市形成一定压力，长债利率回升至2.6%的关键点位之上，预计短期宽地产预期、股债跷跷板等因素对债市扰动仍将持续，但后续若政策出尽而基本面修复难以超预期，叠加货币政策维持宽松、银行体系持续控制负债成本、储蓄资金流向理财等低波稳健的理财产品，中期视角下长债利率可能仍有下行的空间。

▍风险因素：

货币政策不及预期；经济修复不及预期；文中相关测算存在较大误差等。

近一周时间内，农业银行、邮储银行、工商银行、建设银行、中国银行、光大银行、招商银行、平安银行等多家银行在公众平台对存量房贷的部分疑问进行了不同程度的解答。多家银行明确，“认房不认贷”后被认定为首套房的存量个人商业性住房贷款，符合调整范围。

多方发声的情况下，存量房贷利率下调还是存在诸多疑点有待厘清。记者注意到，部分城市公布的首套房贷利率下限的标准并不含括2019年10月之前的情况，也就是LPR利率改革之前的政策下限标准。而部分城市公布的2019年10月之前房贷利率并没有设定加点值，只有在LPR基础上的上浮的比例。

其中，北京仅公布了2019年10月至今，北京地区首套商业性个人住房贷款利率下限为相应期限的贷款市场报价利率（LPR）+55个BP。央行北京分行公开表示，正研究LPR改革之前的存量首套房贷利率如何调整。

同时，记者还留意到，2019年10月之后也有部分借款人选择了固定利率，固定利率并不涉及加点。对此，光大银行明确表示，固定利率客户可以向光大银行申请降低首套房贷款利率。调整后，利率类型仍为固定利率。工商银行方面也公开表示，当前执行固定利率或基准利率定价的存量房贷，需由客户向银行主动申请利率调整，先按照中国人民银行公告[2019]第30号相关要求转换为LPR定价的浮动利率贷款，再按上述调整规则调整贷款利率。

工商银行还提到，对于2019年10月8日（不含当日）前发放、已按中国人民银行公告[2019]第30号要求转换为贷款市场报价利率（LPR）定价的浮动利率贷款，最低可调整至相应期限LPR不加点，原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限转换后为LPR加点的，按发放时所在城市首套房贷利率政策下限执行。

另外，据记者不完全统计，今年以来全国有超过20个城市处于首套房贷利率取消下限的状态。武汉等城市公布的2022年10月至今执行的利率下限为“阶段性取消下限”。阶段性取消下限的下限是什么，目前仍需要进一步确认。

事实上，目前银行营业点的工作人员目前对于政策细节也不是很了解。中国银行武汉江汉二桥支行的一名楚姓的客户经理告诉记者，虽然中国银行有发出有关存量房贷利率下调的答疑。但是，目前银行内部政策文件还尚未下发，自己对具体的操作细则也不是很清楚。

而现在的房贷利率有多低，就衬得“当时”的房贷利率有多高。2022年1月1日，周全（化名）在武汉购置的首套房产贷款获批。周全向记者介绍，当时5年期以上LPR为4.65%，周全的贷款利率在LPR基础上浮108个基点，高达5.73%。之后，武汉的首套房贷利率持续下调，到2022年10月8日，首套房贷利率在LPR的基础上不再加点，反而减少40个基点。前后数月，LPR的加点差异已经达到148个基点。相比同一年末贷款的购房者，130万元30年期的房贷，周全每月月供多出约1500元。

近日，迫切想降低房贷压力的周全打算微信咨询交通银行的工作人员。不过点开一位彭姓经理的微信图像后周全发现，该经理已经将图像更换为写有“降率具体操作还未下，等通知”的图片。“估计他的微信被问爆了。”周全有些无奈地向记者感叹道，咨询也只好作罢。

还将会有人提前还贷？

就现有的信息，业内多方对存量房贷下调进行了积极的探讨。

“提前还贷的量预计会大大减少，尤其是2021年之前房贷利率加点较高的房贷，通过本轮下调预计会大大减低利率支出，也会明显降低其提前还贷的动机。”不过，58安居客研究院院长张波认为，由于大环境不确定性依然存在，以及“房住不炒”深入人心，本轮存量利率调整并不会导致新增购房需求上升，主要可带动社会零售层面的消费提升。

“存量房贷利率下调只是降低了有房贷的一部分人的还款负担，避免了借款人提前还款，以及减少利用其它低利率资金置换目前房贷的行为，不会形成新的房地产购买力。” 首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长赵秀池持有相似的观点。

赵秀池在接受《华夏时报》记者采访时表示，二套存量房贷其实也有降低利率的需要。张波则表示，短期内二套房存量房贷利率应该并不会下调，二套购房者未能置换人群可以等待一下明年相关政策。

不过可以预见的是，提前还贷的情况可能并不会被杜绝。赵秀池认为，要根据个人情况具体问题具体分析，看存量房贷利率是否降到与当前利率水平一致，如果利率高于当前市场利率，还会有人提前还贷，甚至“想办法”重新得到较低利率的贷款。张波表示，如果手头资金有较多闲余，并且也不能在此次置换中降低相应利率水平，可以选择提前偿还部分贷款的方式来减轻还供压力。但不建议违规通过经营贷等“打擦边球”方式来进行曲线降低，可能会导致未来不必要的损失。

另外，存量房贷利率转换过程中，不少人选择了固定利率。对于固定房贷利率，赵秀池指出，这是导致部分人房贷利率在高处站岗的原因之一。建议这种情况下，银行允许当下的固定利率再行转换为基于LPR的浮动利率。而记者了解到，目前包括工商银行等已经就此点进行了说明。

值得一提的是，存量房贷利率下调并不是第一次出现。多家商业银行在2009年初制定了存量房贷利率优惠政策，规定原则上存量房贷客户可以获得7折利率优惠。

相比当下较为繁杂的调整模式，统一打折的房贷利率优惠经验是否值得借鉴？对此，张波表示，和2008年的背景不同，本次存量房贷利率的下调，房地产已经进入到新周期，2018年以来利率“因城施策”，各地利率调整力度不同，首套房认定的标准、首套房利率水平均存在较大差异，本次利率调整也不能进行“一刀切”。

目前，存量房贷的体量已经非常之大，所涉甚广。据央行公布的数据，截至今年第二季度末，全国个人住房贷款余额为38.6万亿元。据悉，相当大一部分存量房贷已经被打包做成了金融产品。此前，业内多方曾公开表示，存量房贷为银行的优质资产，银行自行下调存量房贷利率的动力不足。

“向银行机构申请”“与银行机构协商”等要求，确认了银行机构在本次利率下调中的重要地位。类似的是，今年3月底，北京宣布实施“带押过户”政策，该政策同样涉及银行主体，但是截至目前市场反馈成功的案例并不是十分普遍。

对此，张波分析认为，“带押过户”跨行办理过程中，商业银行不愿意让自身房贷落到其他商业银行手中，不同银行间存在博弈，导致真实落地并不普遍。而存量房贷利率下调不涉及银行间博弈，是贷款人和银行之间的博弈，其中银行已经站在牺牲利益的一方，贷款人没有理由放弃这部分唾手可得的利益，整体推行难度可能并不会太大。