继美国银行破产后，房地产也不行了？

美国全国房地产经纪人协会周二表示，2月份现房销售飙升14.5%，尽管房价中值近11年来首次下降。

与此同时，美国2月现房销售量较1月环比增长14.5%，创下2020年7月以来最大月度增幅，一举扭转此前持续一年的销售下滑趋势。

外界不解，一降一增的背后，反映出美国楼市怎样的冷暖变化？

房价尚未见底？

据多家美媒报道，上述报告显示，美国2月现房售价中值（未经季节性因素调整）为36.3万美元，较去年同期下降0.2%，为过去11年来首次同比下降。

从地区看，房价较高的西部地区和东北地区同比降幅较大，分别为5.6%和4.5%；房价相对较低的南部和中西部地区价格未降，分别上涨2.7%和5%。

舆论指出，0.2%降幅虽小，但仍标志着房价中值逾11年来的首次逆转。不过，这一走势早已有迹可循。

有美媒梳理出美国房地产市场由“盛”转“衰”的变化轨迹，主要包含三段曲线。

过去十余年，随着美国在2009年前后摆脱次贷危机，经济得到改善，房价便开始稳步攀升。

新冠疫情暴发后，美国推出大规模货币和财政刺激措施，刺激股市不断冲高的同时，也显著推升房价。楼市一片繁荣，一些人口流入地的房价涨幅超100%。

但自去年开始，随着美联储激进加息推高房屋贷款利率，许多购房者望而却步，需求急剧放缓，房地产市场“高烧”显著降温，房价涨幅大幅缩减。

“目前，美国房价尚未见底。”全美房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）21日说，“我们预计价格调整仍会继续。”

买家利用机会

引人关注的是，美国2月房价下降的同时，现房销量出现超出预期的反弹。

数据显示，2月现房销售环比上涨14.5%，创下自2020年7月以来的最大月度增幅，也结束了此前持续12个月的环比销售下滑。

从地区看，东北部、西部、南部、中西部地区的现房销售均有所增长，其中涨幅最大的是西部地区，增长19.4%，南部地区则增长15.9%。

“销售量的大幅跃升令人惊讶。”劳伦斯·云说，这表明购房者对抵押贷款利率的小幅下调是多么敏感。

过去一年，房地产市场一直是美联储为抑制高通胀而大幅加息的最大受害者。

由于30年期住房贷款利率飙升（去年11月达到7%的近20年高点），潜在买家还款额过高，导致房屋销量持续下滑。

但今年2月以来，随着30年期住房贷款利率降至约6%（后又出现波动），潜在买家压力有所减轻，被压抑的住房需求得到释放，助推现房销售上涨。

美国房地产网站Realtor的经济数据分析师汉娜·琼斯（Hannah Jones）也认为，现房销售上涨，一大原因在于，消费者希望利用利率降到6.3%左右的机会，而不是等到它接近7%。

前景仍不明朗

长期以来，房地产行业对美国GDP的贡献约为20%。房价飙升与通胀高企一直如影随形。随着美联储激进加息，住房市场回调在所难免。

如今，美联储加息脚步未停，对经济的影响仍未完全显现。外界关心，美国房地产市场未来走势究竟如何？舆论莫衷一是。

悲观派认为，今年市场运行仍将低迷，房价料将继续下跌。

一来，住房贷款利率仍处高位，美联储可能继续加息，买家活动将继续受到抑制。尽管2月现房销售环比增加，但与去年同期相比仍下降22.6%。

二来，银行倒闭风波搅动金融市场。如果银行业的动荡加剧消费者对美国经济衰退的担忧，再加上即将到来的劳动力市场疲软，可能会进一步打压需求。

“随着人们对金融部门信任的削弱，最终可能引发更严重的危机。”美国数字房地产公司Zillow Group高级经济学家奥费斯·迪文盖（Orphe Divounguy）指出。

乐观派认为，最坏的情况可能已经过去。房地产市场正在低位企稳。理由主要有几点。

新房层面，尽管房屋建筑商情绪仍较低迷，但房屋建筑有所反弹。2月新屋开工数上升9.8%；3月全美房屋建筑商信心指数连续第三个月上升。

现房层面，待售房屋库存仍处历史低位，供应仍然紧张，房价不太可能大跌。

全美房地产经纪人协会称，截至2月底，只有98万套房屋待售。按照目前的销售速度，耗尽现有库存只需2.6个月。一般来说，4至7个月被视为较为健康的库存时长。

“今年房价可能继续下跌，但不会暴跌，我预测跌幅约2%。”劳伦斯·云说。

观望派则认为，2月通常标志着春季购买季节的开始，随着天气变暖和本学年结束的临近，买方和卖方的活动都有所增加。但鉴于贷款利率仍在高位，今年的春季市场可能相对和缓。现在判断楼市衰退结束与否，为时过早。