2023年，随着房地产的重要性被重新定位，楼市站上新周期的起点。可喜的是，经过一轮深度调整，房地产金融化泡沫化势头得到遏制，房地产供求正在新的水平上重新找寻平衡，楼市开始向良性循环迈步。

拥抱楼市新周期

尽管支持房地产发展的几项重要维度（人口、城镇化率等指标）在过去几年已经发生了一些重要变化，但58安居客研究院院长张波指出，市场面在2022年才真正显示楼市开始进入新周期。

国家统计局近日发布的数据显示，2022年，我国商品房销售规模从2021年的近18亿平方米降至13.6亿平方米，重回2015年的水平；商品房销售额从2021年的18万亿元降至13万亿元，重回5年前。与此同时，房地产开发投资增速也首次出现负增长。

张波表示，房地产投资10%的同比降幅在国内房地产市场二十多年的发展中是极为罕见的，这明确显示房地产行业已经进入新一轮周期。

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为，最近十多年来，房地产高位运行是不合理的、不可持续的。房地产调整也是前期政策意图所在，不过，受到外部冲击叠加，调整加深。楼市调整过程中，如果风险能够得到较好控制，逐步释放，那么总体上房地产调整其实是积极的。

他指出，从总量上看，目前房地产正在接近合理区间。由于一些长期变量，如人均住房面积、人口老龄化等，房地产不可能像过去一样高位增长了，“我们预判未来十年房地产以及住房新增部分规模在10亿至12亿平方米左右，匹配相应房地产投资规模”。

经济学家任泽平也认为，房地产大开发时代落幕，进入存量时代，如果不过度超发货币，不必担心房地产出现普涨暴涨。他认为，全国套户比已达1.09，供求基本平衡，70％以上城市面临人口流失和住房过剩，再加上人口老龄化少子化加速到来，未来住房需求将有所收缩。

在供给与需求重新平衡的过程中，新周期将拉开序幕。

现房销售：新模式的重要推动力

近期官方所提及的一项关键变化值得注意。

近日召开的全国住房和城乡建设工作会议，将当前和今后一段时期的房地产工作重点总结为“稳预期、防风险和促转型”。在促转型方面，会议明确指出，有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。

现房销售或成为推动房企向新模式转型的重要方式。

从“卖楼花”的预售制到现房销售，这一变化意味着什么？

中指研究院企业研究总监刘水在接受中新社国是直通车采访时表示，现房销售能有助于减少楼房烂尾及质量问题，对房企来说，也能引导其注重产品质量和高品质服务，引导房企稳健经营，降低杠杆和负债水平。未来现房销售可能在重点城市的部分地块进行试点，或明确为土地出让的条件。

不过，刘水提醒，从预售到现房销售，应该是缓慢的转换过程，不能急转弯或一蹴而就。预售制在国内已有20年历史，房企经营适应了这种模式，尽管有一些缺点，但是优点也很明显，如弥补房企资金不足，加快销售，加快形成供给等。如果骤然切换至现房销售，可能会加重房企资金困难，供给不足等，反而推动房价上涨。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也对中新社国是直通车表示，现房销售能很好地解决保交楼的问题。官方提及有条件的可以进行现房销售，这意味着未来的住房供应会更多强调民生保障。李宇嘉也提醒，现房销售应该因区施策，因时施策，匹配城市的在售库存及未来几年的土地供应计划，不宜一步到位。

他指出，对资金链比较宽松的房企，特别是国企央企，可以鼓励现房销售。地方政府也应该在土地出让环节以及融资环节，给予更大支持。

而对于短期库存较少的区域来说，李宇嘉认为，更适宜采取提前加大供地，再采取“新老划断”的模式，也就是要增加供地，加大预售制度监管，此后再探索现房销售模式。对于短期库存较多的区域来说，逐步在土地出让条件中明确规定现售试点，或是可选择的过渡方案。

波动性弱复苏

2023年，针对房地产的支持性政策还会继续落地。业内预计，2023年房地产市场会出现波动性弱复苏。

近日，国务院副总理刘鹤在达沃斯世界经济论坛2023年年会期间表示，中国针对房地产领域风险，着力稳定预期，提供合理流动性，放松过热时期的调控措施，积极扩大有效需求。未来中国房地产业稳定发展仍有足够的需求支撑。

全国住房和城乡建设工作会议也提出，2023年将以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求，提升市场信心，同时也明确将严控投机炒房。

开年以来，房地产金融领域的政策宽松仍在持续。1月5日，央行、银保监会公布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制的文件，允许满足新房价格连续3个月下降的城市探索降低首套房贷利率。

据贝壳研究院统计，70个大中城市中有38城符合降低首套房贷利率的条件。截至1月16日，太原和唐山已下调首套房贷利率至3.8%。业内认为，此次政策是对2022年9月阶段性放松政策的常态化安排。随着动态调整机制的建立，首套房贷利率将与房价挂钩，其调整会更加高频。

倪鹏飞指出，2023年及未来一段时间，如果没有意外事件冲击，房地产总体走势将是波动性弱恢复，不可能也不应大幅度增长。

楼市总体弱恢复的同时，倪鹏飞说，区域市场面临分化，个别一、二线城市需求过旺、供给有限，料率先回暖，但是三、四线城市可能要面临较长时期的调整甚至长期下行。

2022年楼市瞭望稳字当头走向良性循环

2021年，堪称中国楼市跌宕起伏之年，上半年还是万人抢房，下半年房企“爆雷”、成交锐减不绝于耳。那么，2022年楼市走势如何？在坚持房住不炒的总基调下，稳字当头、良性循环成为2022年楼市的关键词。

业内人士预计，2022年房地产市场将呈现“前低后高”的走势，随着政策的调整、纠偏，以及新一年信贷额度的“重置”，市场有望经历修复阶段重回稳定状态，进而走向良性循环。

依次全链降温

“2021年，二手房、新房和土地市场依次从历史高位快速下降到历史低位，形成了全链降温，节奏失衡成为2021年房地产市场最明显的特点。”针对2021年的市场表现，贝壳研究院首席分析师许小乐对《中国消费者报》记者如此总结。

他进一步解释称，2021年房地产市场的降温首先出现在二手房市场。从3月到9月，二手房市场呈跌宕起伏态势，成交量在半年之内从峰值跌到谷底，成交量萎缩超过六成。3月，50城的二手房成交套数创2019年以来历史新高，4月起成交量持续下降，9月创2019年以来的历史单月最低值（除疫情、春节等特殊时点外）。

随后，新房市场开始降温。从6月到10月，新房成交量从2016年以来的同期最高跌至同期最低。上半年全国新建商品住宅销售面积保持增长，6月单月创2016年以来历史同期最高水平。7月销售面积单月同比增长转负，至11月单月销售规模为2016年以来同期最低。

接着，土地市场经历了从抢地到的大面积流拍。在2021年第一批集中供地时，房企拿地积极，平均成交率高达95%，溢价率15.0%。到了2021年三季度第二批集中供地时，房企拿地积极性全面降低，出现大面积流拍，平均成交率降为69%，综合溢价率降至4.0%，全年土地成交规模自2019年以来首次同比大幅下降。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《中国消费者报》记者表示，与以往市场下行不同，2021年的市场迅速降温与房企信用紧密关联，肇始于房企，也进一步影响房企。随着“三线四档”对房企有息负债规模增速进行管控，加之房地产贷款集中度管理进一步收紧开发贷款，导致房企融资规模明显下降，债务违约风险凸显。而信贷收紧也导致购房者贷款难度加大，房企资金链压力骤增，于是房企信用违约频发，爆雷的房企从位列行业TOP50到千亿房企，再到龙头房企。

释放积极信号

房地产业作为国内最大的消费市场，是稳增长、扩内需、建设强大国内市场的重要领域。同时，由于规模大、链条长、涉及面广，房地产业又对经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。

当下房地产业面临的问题得到了相关部门的关注。9月下旬，央行货币政策委员会例会明确提出，“要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”，释放了个人按揭贷款边际放松的积极信号。

12月6日，中共中央政治局召开会议，明确要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。同日，中国人民银行宣布，将于12月15日降准0.5个百分点，释放长期资金约1.2万亿元。

12月8日-10日召开的中央经济工作会议上，对于房地产行业的定调除了对“房住不炒”定位的坚持，还提出加强预期引导，坚持租购并举，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展等。

严跃进认为，针对房地产行业“良性循环”的表述是近年来首次提及，释放出很强的信号意义，对重建行业信心，解决当前行业遇到的问题，都有至关重要的作用。最近，包括央行及住建部在内的众多部门，关于房地产提及最多的就是“稳”与“良性循环”，“促进房地产业良性循环”被市场普遍认为是2022年房地产调控的主要思路。

转变发展模式

“2021年的市场波动打破了‘房价不会下跌、房企大而不倒’的迷信，房地产市场将逐步告别过去高增长、高杠杆、高风险的发展模式。”中国社会科学院房地产金融研究中心主任尹中立对《中国消费者报》记者直言。

他预计，2022年将会出现以“提质”取代“增量”的行业现象，在以往高杠杆、高耗能的房企中，部分房企在被兼并后将逐步退出市场，另一部分房企将会深耕存量改造业务。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，如今，房地产业站在了历史拐点，需要探索新的发展模式。在他看来，关于房地产新发展模式的讨论不应该仅限于房企，应该包括多元供应渠道和供应主体、多元房屋类型。在供地类型和土地出让方式等方面也能有所创新。

那么，2022年将如何促进房地产业良性循环和健康发展？不久前，住建部部长王蒙徽在接受新华社采访时表示：一要保持调控政策连续性稳定性，继续稳妥实施房地产长效机制，落实城市主体责任，保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求，努力做到稳地价、稳房价、稳预期。

二要增强调控政策协调性、精准性，加强金融、土地、市场监管等调控政策的协同，加强对城市调控工作“一对一”的指导监督。

三要坚决有力处置个别头部房地产企业房地产项目逾期交付风险，以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，以法治化、市场化为原则，确保社会稳定、国家和群众利益不受损失。

四要持续整顿规范房地产市场秩序，完善市场监管机制，切实维护群众合法权益。

尹中立则认为，房地产市场的当务之急是消除循环梗阻，“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，这是中央对房地产行业实现良性循环提出的对策。按照该政策思路，2022年按揭贷款（包括首次购房、改善型购房）会得到支持，按揭贷款的速度会适度加快，有些房地产开发企业的债务会得到展期，房地产行业的流动性风险将得到缓解”。