新西兰储备银行2日发布的金融稳定性报告显示,随着抵押贷款利率的上升,新西兰的房价继续下跌。在全国范围内,房价较2021年11月的峰值下跌了11%,惠灵顿和奥克兰的跌幅更大。报告称,目前负资产和抵押贷款服务拖欠并不普遍,“但如果价格继续下跌并且随着抵押贷款重新定价以提高利率,这种情况将会增加”。
不难看出,全球楼市退潮与利率提高直接相关。近月来美国抵押贷款利率突破7%,并持续上行,为2002年以来的最高水平,而不到一年前美国房贷利率仅3.2%。
另据牛津经济研究院估算,在欧元区和英国,抵押贷款利率自4月和5月以来已经上升了一倍多。
这四国房价最危险
牛津经济研究院认为,加拿大、新西兰、荷兰和澳大利亚的住房市场风险最大。该机构认为,在这些经济体,2019年四季度至2022年二季度的房价涨幅普遍较高,房地产估值高,债务水平高,且浮动利率债务突出。因此该机构认为,利率上升将迅速传递到这些国家的家庭财务。
居外IQI联合创始人、集团CEO卡希夫·安萨里(Kashif Ansari)在接受中新社国是直通车记者采访时表示,加拿大、澳大利亚、新西兰等国的房价料将领跌欧美楼市。这家房产科技集团在亚太及欧美有3万名经纪人。
卡希夫·安萨里认为,首先是因为这些国家的楼市在疫情期间涨幅最大,楼市涨幅高的楼市碰到银根紧缩也容易跌。
与美国大部分买家按揭贷款为固定利率不同,加拿大和澳大利亚等国的按揭贷款相当一部分是浮动利率,这意味着房主们要承受利率上调的压力,而这种压力又伴随着物价的上涨。
如家庭负债占家庭可支配收入的比例过高,那么这些家庭更容易受按揭利率上调的影响。在上述三个国家,家庭负债的占比也较高。这几个因素如叠加在一起,卡希夫·安萨里分析称,当地楼市的需求会大打折扣,进而引发楼市交易量价双跌。
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