香港楼价跌回三年半前 李嘉诚开启“卖卖卖”模式(2)
整体环境下行，而资本市场在内外因素的冲击下也再次破纪录。9月28日，香港恒生指数收跌3.41%，创2011年11月以来收盘新低。
贷款利率是打击买房一族的首要因素。自今年3月美联储开启本轮加息周期以来，香港金管局同步上调基准利率。这一举措无疑直接冲击香港的房地产业，住房按揭贷款的付息压力因此增大。以HIBOR（香港银行拆借利率）为例，3个月HIBOR由今年1月31日的0.33%飙升至9月22日的3.18%，创两年新高。
同样从3月开始，香港中原地产价格指数开始同比下滑。
加上受本地疫情蔓延以及社交距离措施收紧等影响，2021年年中以来香港房价和成交量呈下落趋势。私人住宅售价指数在今年2月同比下降0.3%，落入2020年12月以来的首次负增长区间，6月同比跌幅达到3.4%。
汇率、整体环境、资本市场等直接冲击香港物业，而房价再度受挫，也将反作用于当地银行业。
作为香港贷款市场的主要方，今年二季度香港房地产贷款占香港贷款市场74%的份额，占比相当高。相比之下，贸易融资、批发和零售贸易、制造业仅占香港贷款的11%、8%、7%。
如果楼价未能见底，贷款市场将大幅萎缩。根据中金研报，自2004年以来，香港贷款曾出现两次下降，两次均是由于香港房地产价格下跌而导致房地产需求减弱。假使香港楼价在2022年下半年和2023年持续下跌，未来房地产贷款规模也将受到压力。
其次是负资产问题。楼价指数大跌，意味着部分去年以高成数按揭入市的买家，目前可能已跌入负资产范围。根据香港金管局最新数据，今年第二季度负资产个案已达到55宗。
加上8月指数有所滞后，主要反映7月中旬至8月上旬的实际市况，而8月以来，美国再次大幅加息0.075%，加上香港疫情升温，二手业主加大减幅，今年第三季及第四季的负资产数字将倍升。
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