深圳、重庆等地要求租金及租金贷存入监管账户(4)

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2020-11-18 15:34:37 新京报

解读一：租金纳入账户监管能解决什么问题？

——对“高进低出、长收短付”的针对性举措

北京大学房地产法研究中心主任楼建波表示，当前，有不少住房租赁企业存在诱导消费者使用“租金贷”的情况。这些租赁企业出租的房屋是受房东委托，也就是所谓托管式租赁企业。“一方面，租赁企业可能会以租金优惠、分期还款等名义，鼓励承租人在租房时使用一年期的租金贷款。另一方面，租赁企业通过承租人获得了一年贷款，付给房东的租金却是按月或季付的。这也就是所谓的‘长收短付’。”

他指出，租赁企业通过这种方式控制了更多资金和房源，用于扩张和周转。在租赁市场长期稳定的情况下，弊端暂时看不见，一旦市场出现短期波动，租赁企业资金链条断裂“跑路”，房东和承租人就都成为了受害者。目前，各地出现“暴雷”的租赁企业基本属于这种情况。

因此，无论是深圳强调不得“高进低出、长收短付”，还是重庆、成都等地要求对承租人支付周期超过三个月的租金和以“租金贷”方式获得的资金进行监管，都是针对此类情况提出的监管举措。

也正是基于此，今年9月征求意见的《住房租赁条例》也拟对住房租赁企业“高进低出、长收短付”作出规定，要求住房租赁企业收取承租人租金的周期不能长于付给房东的租金周期，支付给房东的租金不能高于收取的承租人租金。

解读二：如何防范住房租赁企业高风险经营？

——经营规模应与自有资金匹配，鼓励重资产自持长租企业和房产经纪机构发展

“托管式的租赁经营业务，即住房租赁企业在替他人管理财产，相当于金融机构里的资产管理。”楼建波提出，要防范住房租赁企业尤其是托管式租赁企业高风险经营，或可要求租赁企业经营规模应和自有资金相匹配。例如，规定企业托管的资产规模不能超过自有资金多少倍，或者自有资金要占到付给房东的房租的百分比为多少。

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