“2017年杭州楼市本就供应紧张,现房销售对商品房的供应速度有所影响,也加剧了供需矛盾。”杭州中房信息科技公司首席企业咨询师陈焕春解释,杭州当年政策的本意是通过设置溢价率门槛来避免出现高价地块。但没想到,由于当时土地市场格外火热,地块几乎都突破溢价50%的限制。
从另一方面来看,开发商对现房销售也有顾虑。“最大的风险还是资金。”一家知名房企相关负责人说,开发商投资考虑的是投资何时回正。先前,以“高周转”标榜的碧桂园等开发商都对项目有严格的资金回流期限。而现房的周期通常在两年半以上,未来政策一旦趋紧,会增加开发商的投资风险,投资意愿自然降低。
推广现房还需“因城施策”
值得注意的是,虽然个别省份和城市采取了现房销售的政策,但预售依然是我国房地产相关法律和条例中所允许的销售方式。
对比来看,现售与预售各有利弊。“现售可以避免出现货不对板,但预售也有利于开发融资。”北京大学房地产法研究中心主任楼建波分析,与其他国家相比,我国一些楼盘开发规模较大,再加上有开发期限限制等原因,很难像国外开发商拿一块地慢慢开发,再销售现房。
但不可避免的是,先前的确出现了不少预售损害购房人权益的事件。楼建波举例,同样是预售,在美国,预售只需购房人提交一部分定金,且由第三方托管;开发商也能以此判定房产的受欢迎程度,同时有助于银行方面的融资。另一方面,针对预售制度的漏洞,多地也曾尝试提高预售门槛,实施预售资金监管,收获了不错的效果。
海南此次出台的现房销售制度是放在了一份名为《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》的政策中。归根结底,推行现房销售是为了促进市场平稳发展。业内认为,海南目前是全域限购,外地炒房客无法进入市场,本地购房人需求有限,与深圳、杭州的情况有所不同。
现房销售是否会被更多城市效仿?楼建波说,不管是现售还是预售,都得根据不同地区的实际情况来判断,这也符合目前我国房地产市场调控“因城施策”的要求。
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