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成都万人摇号抢房:350万元一套房被视为白菜价(3)

成都万人摇号抢房:350万元一套房被视为白菜价(3)
2019-06-20 15:50:13 证券时报

    接着,楼市第二阶段开始,情况起了很大的变化。2016年10月后,购房资金加剧出现从东到西的流动迹象,西部大城市房价的洼地效应非常突出,外来资金“抄底扫货”态势明显。于是,西部大城市的房价整体开始“填坑”,以西安、重庆为代表的西部大城市房价应声而涨,而且是大涨。

    针对目前楼市状况,长期跟踪研究房地产行业的西南财经大学经济学院教授、博士生导师刘璐接受了证券时报·e公司记者专访,详细解读本轮楼市大牛的起因和发展,以及对成都楼市的看法。

    刘璐认为,2019年楼市行情分化可能加剧,中小城市楼市下行压力日益增大,而一些大城市又有走高的压力。后期,稳控压力主要是在地价走热城市不能放松房地产调控,同时可以适当增加土地供应,缓解土地市场供需矛盾。刘璐反复强调,从业人员一定要加强行业自律,当前成都楼市“软着陆”的局面十分来之不易,楼市参与各方都应该加倍珍惜。

    刘璐指出,西安在2016年10月以前的几年,其房价都处于盘整甚至还下跌的状态,但从当年10月随着其他一些城市开始调控,西安楼市随即开始上涨,一直到现在。

    2016年10月到2017年底,西安新房指数累计涨幅约为15%为同期的全国第一;同期,重庆新房指数涨幅也超过12%,排在全国第六;类似的城市还有广西北海,安微蚌埠,广东韶关等。

    在2016年这一轮的的楼市大行情中,西部城市的楼市从之前数年“滞胀”的状态整体崛起了,这一阶段整体的房价的整体涨幅超过了房价基数大,调控也更严厉的东部城市。

    但是从全国楼市整体来看,刘璐认为,一方面这体现了西部城市楼市的“价值回归”,毕竟很多西部城市的经济面都不错,房价不应该比东部同等经济规模城市低那么多;但另一方面,这也体现了全国购房资金从东到西的“填坑”转移,毕竟同期这些西部城市房价的涨幅远高于同期当地GDP,人口,产业发展等经济“基本面”的涨幅。

    过早被调控新旧房价“倒挂”

    2016年下半年之前的几年,很多在成都买房的人觉得买“亏”了,因为前几年成都楼市的涨幅显著地弱于东部同等经济规模的城市。

    刘璐指出,有的购房者2007年买的新房“套”了十年才迎来解套,但对比西安和重庆可知,整个西部城市的楼市在这一阶段都偏弱,所以这也不是成都的个案。2016年下半年,成都楼市开始出现较为明显的转暖迹象,标志性事件就是当年的“6.29”土拍,说明外地资金开始入蓉。随后,成都城南的一些楼盘房价开始不断提升,但全市整体来看还是较为平静的。

    但现在问题来了,2016年下半年,伴随着城南一些楼盘的走热,成都楼市中出现了一些不正常的现象,引发了社会的热切关注。这直接导致在随后全国开始的严厉楼市调控中,成都被列为了“热点”城市,但其实当时的成都房价刚出现上涨的趋势(可以对比之前列的成都和无锡的对比)。

    在刘璐看来,过早被列为热点城市开始严厉调控,这是近年来成都楼市中很多问题的根源。

    他进一步指出,这些问题在2017年开始变得越来越突出,在很多前期(2016年下半年之前)“滞胀”城市的房价开始大幅“补涨”的同时,同期成都的新房价格指数反而下跌了2.87%。在存量市场上,同期成都的二手房价格出现了很明显的上涨,这导致出现了一个严重的后果,就是新房与二手房价格的严重“倒挂”。

    刘璐反复强调,不要单独看成都一个城市或某一个楼盘的问题,这样有失偏颇,而放在本轮楼市行情的大背景和整个西部城市楼市的大环境来看更准确和公平。最终,这些价差“倒挂”的问题累积到2018年的五月,又产生了另一个楼市的分水岭。

    2018年成都“5.15”楼市新政发布后,对投机性购房的限制很大,而之后出现的成都二手房价格的下跌,可以看作是政策和市场共同作用的结果,毕竟涨高了下跌一些也正常。可以明显感觉,2018年5月之后成都新房的限价政策出现了调整,变得更为灵活,也就是说和拿地价格有了更灵活的联系,对高价地的限价就更松一些。

    中介推波助澜行业需加强自律

    刘璐对证券时报·e公司记者表示,2018年5月后半段起,成都楼市开始了“软着陆”。即随着二手房自然降价和新房由于限价变灵活导致的上升,使得之前的价差“价差倒挂”越来越小,在一些区域甚至消失了。

    随着新旧房价没有了明显的价差,那些投机性购房的群体逐渐消失,随后新房摇号100%中签率的楼盘也越来越多。刘璐认为,“5.15”新政以来的这一年,成都楼市还是出现了很多可喜的变化,直观感受就是楼市更“正常”了。其实,成都楼市出现的问题其他城市也都有,但过早开始调控(对比西安和重庆等城市)的“板子”打在了成都身上,成都业内也应该吸取这个教训。

    针对仁恒滨河湾的火爆抢购,刘璐表示,这两个楼盘的事情有点特殊,相关楼盘随处区域供地较早,基本上是十年前出让的土地。这个区域(指攀成钢)的平均拿地楼面地价估计是4000元/㎡~5000元/㎡,当时该区域最贵的楼面地价在7600元/㎡。所以,如果按照和楼面地价挂钩来制定限价标准,该区域项目的定价就不会太高,价差会吸引投机,这其实也很正常,华润悦玺也有类似的情况。

    但刘璐提醒,毕竟这种拿地很早的项目并不是很多了,当前成都在售新房项目的主力可能还是2016年及以后拿地的项目。实际上,这些项目随着当前成都楼市的持续“软着陆”,新旧房价差锐减,对投机性购房群体没有足够的吸引力。所以,成都大多数楼盘应该是高中签率,并成为未来成都新房市场的常态。

    这样的案例也进一步说明,当前我国楼市的分化进一步加大,不仅在不同的城市之间楼市的走势分化加大,甚至再同一个城市内部的不同区域之间,楼市的分化也日益增大。刘璐觉得,成都楼市分化加大是客观事实,而这次暴露出的一些问题也值得警惕。

    刘璐也注意到,网上流传一些中介准备集资炒房的问题,这非常值得关注。特别是中介行业,这几年几乎每一次成都楼市成为全国焦点,背后都有中介从业人员的推波助澜。但其实,中介行业和所在城市的楼市是一种直接的共生关系;楼市好,中介的生意才会好,楼市“挨板子”那中介的日子也不好过。

    部分中介行业的浮夸宣传、过度炒作,导致成都楼市陷入后来的不利局面。一个很重要的诱因就是行业自律出了问题,让一些看似偶然的小事件演化成了成都楼市的系统性问题。刘璐强调,从业人员一定要加强行业自律,当前成都楼市“软着陆”的局面十分来之不易,楼市参与各方都应该加倍珍惜,这影响包括购房者在内的每一个人的切身利益。

    2018年以来,成都已披露多宗房企和中介违规违法行为,并对相关涉事单位和人员进行处罚。

    近期,成都市住建局相关负责人也对外表示,成都将进一步加大房地产市场监管力度,严厉打击房地产企业和中介机构违法违规行为。

    (责任编辑:周晶晶 CN032)
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