有机构分析师表示，相对于中介机构，绝大部分房企有着强大的项目运营和管理能力。图为万科的泊寓。
长租公寓：房企新兴“竞技场”
●2017年，一批品牌房企抢滩布局长租公寓，以“整租”形式向“散租”统治的租赁市场发起挑战 ●盈利问题备受关注，业界分析，集中式公寓做到2万间或分散性公寓做到10万间，盈利才能变好
租赁市场的剧烈变革正在我们身边发生。2017年以来，万科、远洋、中骏、龙湖等房企先后杀入新兴的租赁市场，在长租公寓领域积极扩张。它们带来大量的资金和新的市场规则正在重构租赁市场的秩序。长租公寓这一崭新的产品形态提供了一种与传统租赁形式完全不同的价值观念，伴随着来势汹汹的房企大军不断进入这一领域，它们是否能够改变租赁市场的现有格局？
押宝“租售并举”，布局长租公寓
今年夏天以来，从广州试点推出租购同权政策开始，连续不断的政策出台让租赁房市场一时间变得尘嚣甚上。最近集体用地建设租赁房的政策出台，更是让话题的热度进一步上升。人们看到了租赁市场未来巨大的潜力。甚至有业内人士将其视为解决如今高房价问题的一种可选方案。
政策的风吹了起来，租赁市场的活跃让人们赫然发现：这个原本松散、混乱的行业里不知不觉竟有了如此众多房地产企业的庞大身影——2017年开始，一批品牌房企先后在租赁市场的长租公寓领域摊开了自己的版图。
8月17日，中骏置业于香港举行中期业绩发布会，其管理层在会上指出：“目前中骏置业长租公寓已有7000多间，主要布局一二线城市。”
8月25日，万科董事会主席、CEO郁亮也在万科中期业绩发布会现场明确表示：“万科是从三年前开始布局长租公寓的，并且相信租售并举的时代一定会来临。”
8月底，远洋邦舍公寓青年路店面市，9月初龙湖冠寓酒仙桥店入市，并且还将在今年下半年持续推出同类产品。除此之外，像石榴地产这样的中型房企也在积极布局长租公寓领域，如今其旗下熊猫公寓产品已经在北京推出两家门店。
“近期全国各地都特别支持租售并举，都在出台政策。”龙湖冠寓总经理王俊英表示，企业做项目也会受此影响，主要看未来城市远期规划，还有近期政策。而熊猫公寓总经理王玺龙也表示：“我们在去年就已开始布局这一领域，从去年‘9·30’之后，国家就释放了明显信号，市场要进入存量房时代。”
而另一方面，土地出让政策所产生的影响也同样在助推长租公寓市场。从去年开始，北京土地市场上出让了大量房企自持用地，不论土地属性是商办还是住宅，这些地块上究竟应该做什么样的产品一直是业界讨论的焦点。“在商业盈利困难，众创空间供大于求的背景下，长租公寓似乎是一个不错的突破点。”易居研究院智库中心总监严跃进表示。
挑战“散租”，房企改变市场格局
密集的政策利好让2017年成为长租公寓市场上一个非常明确的分水岭。在此之前，市场上存在的是来自互联网企业、中介机构打造的长租公寓产品，比如新派公寓、自如寓这一类产品。它们带有很强的试验色彩，运营企业受限于资金和运营能力的问题，并没有能力进行大规模的产品复制。抑或，有些产品只是基于中介自身业务的一种延伸，比如链家的“自如寓”、我爱我家的“相寓”。但伴随着地产企业“抢滩”这一市场，原有的格局正在重构。
9月初入市的龙湖冠寓的目标是达到5万间。图为龙湖冠寓。
“房企进入市场之后最大的特点就是让租赁市场的运作模式出现了改变。”一位机构分析师向记者表示，相对于中介机构，绝大部分房企都有着强大的项目运营和管理能力，它们进入租赁市场打造长租公寓产品，以整租的形式对以往被“散租”统治的租赁市场发起了挑战。
如今的长租公寓市场，实际上已经成为房地产企业的竞技场。这些企业拥有比互联网公司和中介机构更为完善的产业链条，它们用打造、运营房地产项目的模式来运作长租公寓这一类型产品，在抢滩这一细分市场的过程中虽然后发，却依靠着雄厚的资金实力和运营优势先声夺人。
链家研究院院长杨现领表示：“目前租房市场格局是40%的中介，40%的二房东，10%的业主，10%的自如等长租租赁机构；而未来租房市场格局可能50%是专业机构化管理市场，40%是中介、二房东和业主等常规的租赁市场，还有10%是房屋分享。”他表示，伴随着更多的资本和玩家进入这一领域，新的赛道规则也正在慢慢建立。
焦点1 回报率低？
长期回报多定在6%-7%
在长租公寓大量入市之前，无论行业内外都普遍存在着这样一种观点：做长租公寓其本质依旧是一个“二房东”式的生意，门槛较低。不过从目前正在运作长租公寓的几家企业反馈来看，长租公寓并不是一门可以建立在“二房东”逻辑上的生意。其中，仅产品模式较低的回报率就足以令多数想要涉足这一领域的企业思量再三。
无论是整租还是散租，资金回报率低的问题普遍存在于整个租赁行业内。杨现领就曾透露，链家旗下的长租产品“自如”在运营初期的五年非常痛苦，当时一线城市的租金回报率都不到2%。当然，现在随着自如运营的成熟，这种情况已经有所改变。
从目前市场情况来看，开发商对长租公寓长期回报率的目标多定在6%-7%。当然，刚刚起步的长租公寓远不能达到这样乐观的数字。万科董事会主席郁亮在中期业绩发布会上说，万科的长租公寓如果能够达到1%-2%的回报率，他就已经很满意了。他说：“未来随着政府出台相关政策扶持，长租公寓回报率低的情况应该也会改善。如果能够达到6%-8%的水平的话，我们就往这个方向走。”
而龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石也表示，龙湖冠寓的动态投资回收期是五到六年，希望在2020年成为业内前三名，租金收益超过20亿。2020年之前，龙湖集团方面对冠寓并没有盈利的要求，主要考虑的是品牌和规模。换言之，三年内，龙湖冠寓这一产品并没有考虑盈利。不过，从远期来看，龙湖依然是比较看好这一项目，此前在中期业绩会上，龙湖管理层曾透露冠寓轻资产的内部回报率可以达到15%以上，毛利率35%以上。重资产模式的内部回报率在10%左右，毛利率高达65%。
多数长租公寓比普宅有更好的居住环境和物业服务，租金自然也较高。图为石榴地产旗下的熊猫公寓。
焦点2 利润薄？
成本控制是运营关键
目前这种较低的资金回报率是长租公寓最大的门槛，就长租公寓来讲，无论采用轻重资产哪种模式都存在资金回收周期和利润率的问题。普遍困惑的是，长租公寓的拿项目、改造、运营成本都不低，依靠租金来回收成本，回收周期漫长这一问题是无法回避的。而在这样的背景之下，长租公寓应该如何去做才能够达到现金流和成本方面的相对平衡？
易居智库中心研究总监严跃进分析认为：“首先，长租公寓涉及的持有方式和传统的出租方式都是有区别的。如今的长租公寓可以分为自持项目的重资产运营模式和整租项目的轻资产运营模式。”如果是前者，那么考验的更多是企业的资金实力，因为依靠租金回款周期较长。而如果是后者，则更多考验的是企业的运营能力，因为无论是承租、改造还是后期管理运营都需要控制成本。“长租公寓本身就是一项利润较薄弱的生意，因此成本控制就成了企业需要抢占的行业制高点。”
王玺龙介绍说，长租公寓最重要的投入有两项，一个是所拿物业的租金，一个是改装投入。而龙湖冠寓的运营者则更明确地指出，除资金成本之外，时间也是一种成本。
王俊英就表示：“用自持做租赁肯定跟销售的逻辑不一样，一个是看未来，一个是看现在。长租公寓项目一次投入特别大，需要一个漫长的回收周期，谁能把这个成本控制住，谁一定是未来终极的胜利者。控制成本是在前端要拿下项目，中间建造项目，一直到后期运营，才能保证整个项目是赚钱的生意。从建造来说，时间成本也是很重要的，因为涉及租金回收，所以成本是在拿下项目的那一刻就已经开始计算了，拖得时间越久肯定越不好。龙湖的轻资产长租公寓从拿项目到入市时间大约在130天。”
焦点3 如何盈利？
扩张规模成首要目标
盈利问题同样是许多行业人士最为关注的问题。此前王玺龙曾经透露，熊猫公寓的产品回收现金方式主要依靠着租金和增值服务。而王俊英则表示，龙湖冠寓的盈利主要是依靠租金来实现的。如果仅依靠租金来实现现金的回收，那么在单笔收益相对有限的情况下，规模就成为决定性的因素。
“从盈利角度来说，集中式公寓可能做到2万间房时，盈利情况会开始变好，但分散式则可能要做到10万间房才有可能变好。”杨现领指出，从企业角度来说，基于一定的产品和服务能力带来的规模效应，才能赢得市场。而除规模之外，长租类项目要想盈利，主要需要三点：第一是产品和服务，第二是系统化的运营能力，第三是相对比较顺畅的融资途径。
目前市场上，很多涉足长租公寓领域的开发商都将扩展规模作为其首要目标。比如中骏方面就在其中期业绩会上表示，中骏长租公寓项目的目标是三年做到5万间，长远目标则是1000个项目，50万间产品。
而韩石也表示：“目前政策利好，很多开发商都涉足长租公寓这个领域来，市场需求量非常大，目前还是蓝海的状态。冠寓年底的时候房间数量会超越15000间。布局一、二线16个城市。中期我们把5万间作为一个临界点，希望能够迅速突破这一量级。”
焦点4 如何定位？
靠品质or价格吸引年轻人
在租赁市场上，新兴的长租公寓有着一些传统租赁形式所不能比拟的优势，比如集中式的管理带来良好的公共空间以及生活环境，再比如背靠房企所拥有的强大运营能力和资金支持。对个人租赁者来讲，长租公寓的出现最重要的问题在于解决了租客权益被房东、中介人员随意侵害的问题。
但需要指出的是，更好的居住环境和完善的物业管理也意味着需要承担相应的费用，这一费用往往直接体现在较高额的房租上。比如龙湖冠寓在重庆和成都等地项目相对周边有15%左右的溢价。而无论万科泊寓、远洋邦舍抑或是熊猫公寓，其产品的月租金都要高于同等面积的传统房屋租赁。
“长租公寓的定价主要还是同位置有关系。”对此，一位长租公寓运营者告诉记者，“仅从面积来看，长租公寓的性价比与普通住宅没有可比性，这种产品更多的是依靠良好的装修、公共空间和一些免费配套来吸引注重生活品质的年轻人。”
如果要靠品质吸引年轻人，就需要成本和投入；如果降低价格、放弃品质，那么会陷入同传统租赁产品的恶性竞争中去。这看上去是目前长租公寓面临的最现实的矛盾。而矛盾的突破点在于客户的消费观念和生活观念，在于他们是否愿意为长租公寓所提供的生活品质买单。
长租公寓的运营者们最爱提及的一句话是：“房子是租来的，而生活不是。”但现实是，目前租赁市场上年轻租赁人群很少有足够的支付能力为高房租买单。而拥有支付能力的年轻人，目前虽然能够支撑这一市场，但当长租公寓大量入市，客源是否充足、出租率是否能够得到保证就是一个值得商榷的问题了。
对一些有足够支付能力的人来说，长租公寓这样的产品也可能难以打动他们。“相比来讲，长租公寓可能更适合新租户，对于老租户来讲收纳空间不足，实用性大打折扣。”租住在酒仙桥附近的陈女士向记者表示，目前她所租住的房子月租金在5000元左右，小区较老，但是面积要远高于周围的长租公寓产品。“长租公寓具有吸引力的点在于拥有健身房等配套设施，但是相对普通房屋租赁来讲性价比依然不够高。这种公寓难以满足做饭、洗衣等生活需求，而且面积比较小，如果价格在5000元以下可以考虑。”（新京报记者 陈禹铭）
