133家房企存货逼近4万亿元
A股9大房企占比过半
■本报记者 王丽新
上市房企中报业绩披露已收官。《证券日报》记者根据Wind资讯统计数据发现，按照申银万国行业分类，剔除数据不全的上市房企，133家A股上市房企存货总计逼近4万亿元，同比增长18%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进接受《证券日报》记者采访时表示，近年来房企新增项目土地成本较高，货值增加。同时，部分房企的商业类项目存货量过高，消化速度较慢。此外，部分房企为追求规模发展，通过并购等拿地手段大批量增加土地储备。
值得关注的是，以万科为首的A股9大房企存货占比超过53%。对此，严跃进认为，房企集中度进一步提升，规模扩张仍在提速。更重要的是，今年多城调控加码，下半年市场降温效应会带来存货难以转化为现金的问题，预计房企沉淀资金规模将进一步加大。
存货继续攀升
《证券日报》记者根据Wind资讯统计数据发现，截至2017年6月30日，133家上市房企存货总计3.97万亿元，与去年同期相比增加了6017亿元，同比增长18%。
其中，存货门槛在1000亿元以上的有9家，分别为万科、绿地、保利、华夏幸福、招商蛇口、首开股份、阳光城等；500亿元-1000亿元的有11家；300亿元-500亿元的有9家；100亿元-300亿元的有26家。
据记者统计，截至2017年6月30日，万科存货达到4963亿元，同比上涨16%；绿地控股存货为4682亿元，同比上升15%；保利地产存货为3712亿元，同比上升22%；阳光城存货达1132亿元，同比上涨96%。
对此，严跃进表示，房企财务报表中的存货指标包括了住房库存、土地储备、开工建设项目等指标，所以整个存货规模会比实际上的待售住宅面积或金额要高。不过，严跃进认为，从占比来看，住房库存规模是其中较大的一项。
另有分析人士认为，房地产行业本身的楼盘开发具有周期较长等特点，库存增加有其合理性，一般房企会储备满足企业未来3年发展需求的土地量。
《证券日报》记者注意到，今年上半年，房企销售规模达到历史最高水平，行业集中度快速提升。龙头房企基本按照20%左右的增速来增加土地储备，但一些中型房企为了进入行业前列，加大了土地储备规模，库存增加明显。此外，一些老牌房企因为销售额不高，现金储备量不足，拿地较为困难，库存增速较慢。
商业库存难消化
值得关注的是，据Wind资讯数据显示，A股9大房企存货总计达2.12万亿元，占比超过53%。可见龙头房企规模化明显，占据了这一行业的大量市场份额。
事实上，今年上半年，过去在三、四线城市布局的滞销项目销售提速，甚至销售火爆，为部分房企减少库存提供了助力。
相反，一、二线城市的高端项目销售则较为缓慢。因为不少房企的高端项目因限价政策，难以以理想价格拿到预售许可证，降低预期价格取得预售许可证则会牺牲利润，这是开发商不想看到的。僵局之下，项目销售周期拉长，推高资金成本，减缓资产周转速度。
此外，“京沪”两城加紧了对商业项目的限购，在不少房企的存货构成中，这类项目占比过高，商业项目市场陷入冰点后，这类项目基本处于停售状态，存货难以消化。
鉴于此，某业内人士向本报记者表示，库存管理是房企地产企业管理链条上非常重要的一环，若该能力较弱，存货周转速度慢，流动性差，影响企业的短期偿债能力。尤其现在融资渠道持续收紧，调控力度加大，预计下半年房企销售回款速度将放缓，上市房企销售压力增加，不排除在个别城市进行促销的可能性。
不过，对于布局合理的房企来说，应对调控周期能力较强，因此反而提升了销售目标，市场两极分化现象愈加明显。有统计显示，行业前百家房企市占率提升7个百分点，已接近50%。鉴于此，重点布局一、二线城市的大型房企将在行业整合中持续领先，中小开发商竞争能力减弱，或将转让部分项目，行业并购案数量将进一步增加。
