作者 严跃进 (上海易居房地产研究院研究总监) 6月19日，国家统计局发布的5月份全国70城房价指数释放出一个积极的信号，即70城房价指数同比增幅呈现了不断收窄的态势。数据显示，从今年1月份开始该指标就已呈现出持续收窄或持续变小的迹象，目前已持续了5个月。了解此类曲线的运动规律，分析背后的信号意义，积极调整相关策略都显得非常有必要。
同比增幅曲线下行的动力是什么
70城房价指数，全称为“全国70个大中城市新建商品住宅价格指数”，相当于房地产行业的“上证综合指数”，其对于判断全国房地产市场价格走势和地产周期等都有积极的意义。从统计的角度看，同比增幅数据约等于过去12个月环比增幅的累计值。换句话说，同比增幅曲线的收窄，和环比增幅数据的不断变小是有关的。而70个城市环比增幅曲线走势，又和一些权重较大或增幅变动较大的城市有关。回顾去年下半年全国房价走势，同比增幅曲线持续攀升，这和一些热点城市房价过快上涨有关。同样的逻辑，近期随着热点城市房价增幅的收窄或下跌，同比增幅曲线自然会有下探的可能。
从国家统计局公布的数据可以看出，在70个城市中，已有9个城市房价出现环比下跌的现象，包括海口、深圳、杭州、三亚、泉州、合肥、南京、成都和郑州。此类城市购房政策总体偏紧，如部分城市提高了购房首付比例，这都会影响市场的成交量，进而影响价格。预计后续小跌的城市数量会增加，这也会促使此类曲线继续下行。
反过来思考一个问题，此类曲线之所以没有加快下行又是什么原因呢？这和近期部分三线城市房价过快上涨的态势是有关的。依然看6月19日国家统计局的数据，一些热点三线城市和非热点二线城市的房价开始上升，且增幅略偏大，这是值得警惕的。后续要对此类城市过快上涨的房价进行管制，这样才有助于同比增幅曲线的继续下行。
同比增幅曲线背后的信号
此类曲线的运动轨迹，和政策市的特征有关。换句话说，此类曲线背后体现的是房地产市场政策效应积极释放的过程。如果追踪政策，实际上这条曲线体现了去年“930新政”以来的政策组合拳效应，即楼市挤泡沫效应。
以北京市场为例。从“930新政”以来，北京大致出台了18个相关政策文件，形成了较为严厉的政策组合拳。在此类文件中，有很多政策要点对于当前市场交易会形成显著的、实质性的影响。同时，这也有助于规范市场交易秩序、抑制投资投机市场需求，进而对价格走势也会产生较大的影响。诸多政策对于稳定北京房价有积极的作用，比如5月份北京房价指数环比增幅为0%。
政策效应继续释放，房地产周期性拐点将不断逼近。倘若同比增幅为零，那么可以用一句通俗的话来概括，即“房价跌回一年前”。类似情况过去也存在，比如2014年9月70城房价指数同比增幅出现了由正转负的现象，市场真正进入降温周期。所以，对于此类曲线背后降温信号的把握显得很关键。另外，值得强调的一点是，当前楼市调整是一个逐渐降温的过程，并不能代表楼市出现了大拐点，只能理解为是一种周期性的拐点，即市场对此前过快上涨的房价的一种自我修正。
市场参与主体如何调整策略
从政策层或监管层的角度看，在坚持现有政策调控思路的情况下，也可以积极关注一些“市场噪音”。这里可以举三个例子。第一类是高价盘预售证管控过程中，部分楼盘或已私下交易，但没有纳入到网签数据中，这会干扰对真实房价的判断或统计。第二类是违规收取各类费用或资金。比如部分三四线城市就因存在违规收取团购费的做法而被举报。第三类是各类绕过限购政策的市场交易依然存在，类似补缴社保或先草签再延期一年网签的做法依然存在。这些交易恰是后续需要重点监管的内容。管控住此类交易，也有助于价格数据的更好统计。
而从企业或个人投资的角度看，对于此类房价指数要持客观冷静的态度。降温的过程并不否认市场机会的存在。比如，房价指数降温往往也和成交量下滑等因素有关。这个时候部分房企或因为资金吃紧，会采取转让股权等做法，这样也就产生了一些较好的并购机会。换句话说，很多房企只盯住市场降温的“负能量”，而没有看到降温背后的新机会。对于部分房企来说，若招拍挂市场上拿地比较困难，那么近期可以积极关注降温力度大的城市的相关项目。适当时候积极并购，反而能够体现出逆周期扩张的独特思维。个人购房者也可以有类似的逻辑。 (中新经纬APP)
【专家简介】严跃进，上海易居房地产研究院研究总监，研究方向为房地产市场与政策，同时对房地产大数据、区域市场投资风险等有独到见解。
